Repatriar o produto de uma venda na França: o que o notário retém antes de transferir

Um vendedor não residente que assinou espera receber o preço. Ele vai receber o líquido, e a diferença entre os dois pode ser importante. Entender o que o notário retém, e por quê, evita organizar uma repatriação sobre uma quantia que nunca chegará assim.

Quem calcula o imposto, e quando?

O notário, no momento da venda, e ele o paga por sua conta. É uma particularidade francesa que costuma surpreender: a tributação do ganho de capital imobiliário de um não residente não é objeto de uma declaração posterior que você preencheria com calma, ela é apurada e retida na fonte, sobre o preço, antes que qualquer coisa chegue a você.

O cálculo leva em conta o preço de compra, as despesas e obras admitidas, e o tempo de posse, que abre reduções crescentes. Duas vendas pelo mesmo preço podem portanto deixar líquidos bem diferentes conforme a data de aquisição e a qualidade dos comprovantes guardados.

Por que os comprovantes valem dinheiro

Porque reduzem a base tributável, e precisam existir numa forma admitida.

As notas fiscais de obras, em particular, não se recuperam depois. Uma reforma paga dez anos antes, sem nota guardada, é tratada como se não tivesse existido. Essa é uma razão, entre outras, para manter um dossiê organizado durante todo o tempo de posse em vez de reconstituí-lo na hora de vender.

Esse reflexo encontra o da compra: o dossiê que documenta a origem dos recursos na entrada é o mesmo que, anos depois, servirá para estabelecer o custo de aquisição na saída.

O representante fiscal: quem, quando, por quê

Quando o vendedor reside fora da União Europeia e do Espaço Econômico Europeu, a lei pode exigir a nomeação de um representante fiscal credenciado, que responde pelo imposto perante a administração. Existem casos de dispensa, ligados sobretudo ao preço de venda e ao tempo de posse.

Duas coisas a saber. A primeira é que essa nomeação leva tempo e é remunerada, muitas vezes em percentual do preço: ela entra portanto no cálculo do líquido. A segunda é que ela se aciona cedo, e um vendedor que descobre a obrigação quinze dias antes da escritura adia sua assinatura.

Leve então a pergunta ao notário já na colocação à venda, informando seu país de residência fiscal. A resposta dele cabe numa frase e muda o seu calendário.

Quando organizar a repatriação?

Uma vez conhecido o líquido, nunca antes. É o ponto de método que evita erros caros.

Um vendedor que protegeu seu câmbio com antecedência sobre o valor do preço acaba tendo vendido mais euros do que vai receber, e precisa recomprar a diferença à taxa do dia. A proteção, quando se justifica, incide sobre uma estimativa prudente do líquido, não sobre o preço anunciado.

Lembre também que o notário só libera os recursos depois das suas verificações, o que pode levar de alguns dias a algumas semanas. A data da transferência de saída não é a data da escritura, e uma ordem de câmbio datada da escritura fica em descompasso.

O momento mais exposto da operação

Aquele em que você informa seus dados bancários ao cartório. Uma quantia alta, uma data conhecida, um vendedor no exterior que se comunica por e-mail: é exatamente a configuração visada pelas tentativas de desvio, descritas em a fraude na transferência ao cartório, com a diferença de que aqui o fluxo vai no sentido inverso.

O reflexo é o mesmo, e é o único que funciona: transmitir os dados por um canal seguro, e confirmá-los de viva voz, num número que você mesmo discou. Dois minutos, numa operação que não se conserta.