O depósito em garantia do notário: onde dorme seu dinheiro entre a promessa e a escritura

Em algum momento do processo, um comprador que mora no exterior transfere uma quantia considerável para um país onde às vezes não tem vínculo algum, para a conta de um cartório que nunca visitou. Querer saber o que acontece com esse dinheiro é inteiramente legítimo.

Para onde vai o dinheiro que você paga?

Para uma conta que não pertence ao notário. Os recursos que os cartórios detêm por conta de seus clientes são depositados na Caisse des dépôts et consignations, instituição pública, e são acompanhados processo por processo.

A consequência é a que importa: seu dinheiro nunca está no patrimônio do cartório. Ele não fica exposto às dificuldades do cartório, e não pode ser confundido com os recursos próprios dele. O notário tem a guarda, não a propriedade.

A essa separação soma-se a garantia coletiva da profissão, que cobre os recursos detidos pelos cartórios. Poucos sistemas estrangeiros conhecem algo assim nessa forma, e vale explicá-lo aos compradores que comparam com os usos do seu país.

Por que o preço nunca passa entre as partes?

Porque a venda francesa se estrutura em torno de um terceiro que não representa nenhuma das partes e que condiciona o pagamento à realidade da transferência. O vendedor não recebe o preço porque você assinou: ele recebe porque o notário verificou que você de fato se tornou proprietário, e que nada onerava o imóvel.

Você nunca precisa portanto confiar no vendedor, nem ele em você. É o mecanismo, e não a boa-fé das pessoas, que garante a troca.

O que o notário faz antes de liberar os recursos?

Ele limpa o que precisa ser limpo. Verifica os ônus registrados sobre o imóvel, providencia o cancelamento de hipotecas se houver, confere os direitos de preferência, quita os tributos e encargos devidos pelo vendedor e conduz as formalidades de registro.

Cada uma dessas verificações pode revelar algo, e é exatamente por isso que elas vêm antes do pagamento em vez de depois. Um financiamento do vendedor mal quitado, uma invasão de área, um direito de preferência exercido: são assuntos que se resolvem enquanto o dinheiro ainda está sob depósito, portanto recuperável.

Quando o vendedor recebe seu dinheiro?

Depois dessas verificações, não no dia da assinatura. Conte alguns dias num processo simples, mais quando o imóvel tinha ônus a cancelar ou quando o condomínio demora a fornecer seus documentos.

Esse descompasso surpreende sobretudo os vendedores, e explica tensões de última hora que o comprador nem sempre entende. Ele nada diz sobre a solidez da venda: você é proprietário desde a assinatura, mesmo que a conta do vendedor ainda não tenha se mexido e mesmo que seu título de propriedade só chegue dali a vários meses.

O que acontece se a venda não se concretizar?

O destino do depósito depende do motivo. Se uma condição suspensiva não se realiza, uma recusa de financiamento devidamente comprovada, por exemplo, os recursos voltam para você. Se você desiste sem motivo previsto no contrato, o valor fica com o vendedor a título da imobilização do imóvel. Se nasce um litígio sobre esse ponto, o notário conserva os recursos até o acordo das partes ou a decisão que resolva a questão.

É por isso que a redação das condições suspensivas merece mais atenção que a sua simples existência. Uma condição de financiamento redigida sem o valor, sem o prazo e sem a taxa máxima protege menos do que parece. É um ponto em que um notário que trabalha para você faz diferença, antes da promessa e não depois.

O que isso significa para o seu calendário

Duas coisas práticas, muitas vezes descobertas tarde demais.

Os recursos devem ter chegado à conta do cartório alguns dias antes da escritura, não na mesma manhã. Nenhum cartório assina com base numa promessa de transferência, e os prazos interbancários internacionais não se comprimem. Isso devolve o assunto ao seu lugar, que é o da preparação da transferência de moeda e da disponibilidade efetiva dos valores.

E a transferência passará por controles. Uma instituição que vê sair uma quantia alta para o exterior pede comprovantes, e o cartório que a recebe deve documentar sua origem: é o mesmo assunto de a origem dos recursos, visto pelo canal e não pelo processo. Preparado com antecedência, não custa nada. Descoberto na véspera, adia uma assinatura.