Visitar um imóvel confidencial sem estar lá: o que mandar filmar, e em que ordem

No mercado publicado, um comprador compara vinte anúncios, com fotografias feitas para vender e uma planta cotada. Num imóvel que não se publica, muitas vezes não há nada disso: um endereço, duas fotos tiradas no celular, e um horário possível na terça. É uma boa notícia para o preço, e um problema para a decisão.

Por que a visita muda de natureza

Porque ela deixa de ser um momento de sedução e vira um levantamento. Ninguém preparou o imóvel, ninguém arrumou, ninguém escolheu a hora da luz. Você vê a realidade, o que é justamente a vantagem, desde que a olhe com método.

E porque ela é rara. Num imóvel confidencial, a segunda visita não é garantida, e a terceira é improvável. O que você não tiver visto na primeira vez, corre o risco de nunca ver.

Os planos a exigir, nesta ordem

Uma visita filmada bem-sucedida não é um passeio comentado. É uma lista, anunciada antes de entrar.

A aproximação, desde a rua: a fachada, os vizinhos imediatos, o que se ouve, o estacionamento.

O percurso contínuo, sem corte, da entrada até o último cômodo, e de volta. Um plano contínuo se reconstitui mentalmente; uma sequência de planos curtos nada diz sobre circulação e volumes reais.

Os pontos fixos, em seguida, e são eles que decidem: o quadro elétrico aberto, a caldeira ou a bomba de calor com sua placa de identificação, o hidrômetro, as esquadrias vistas de perto, os cantos de teto e a base das paredes, o banheiro por baixo dos armários, e a vista de cada janela, devagar.

As áreas comuns, por fim, num apartamento: caixa de escada, elevador, subsolo, depósito de lixo. Um prédio se julga mais rápido que um apartamento, e se paga por mais tempo.

O que perguntar durante, e não depois

Três perguntas a fazer ao vivo, enquanto a pessoa está no local.

« Você pode abrir »: um armário, uma caixa de persiana, um alçapão. O que fica fechado durante uma visita permanece desconhecido.

« Você pode ficar parado trinta segundos » no cômodo principal, sem comentar. O ruído ambiente de uma moradia se mede pelo silêncio, nunca por uma descrição.

« Qual é a orientação exata », com uma bússola na tela. É verificável em dois segundos e evita um mal-entendido duradouro.

A vistoria técnica

Ela vem depois que o imóvel foi selecionado, e se confia a alguém que faça disso profissão. Ela não busca seduzir nem mostrar o imóvel: verifica o condomínio, o estado aparente da estrutura, as instalações, e coloca números na diferença entre o que você viu e o que será preciso refazer.

É exatamente o que faz uma vistoria com relatório, e este é o momento de pedi-la. Num imóvel confidencial, ela tem um mérito a mais: transforma seu interesse numa iniciativa séria aos olhos do vendedor, o que conta tanto quanto o conteúdo do relatório.

O que a visita nunca vai dizer

Nenhuma câmera mostra um litígio de condomínio, uma servidão, um projeto urbanístico a cem metros, nem quanto o imóvel realmente vale. O primeiro assunto pertence ao notário e aos documentos; o segundo é o de avaliar um imóvel sem comparável público, que é o exercício verdadeiramente difícil do off-market.

A visita filmada serve portanto a uma coisa, e a faz muito bem: eliminar rápido, com pouco custo, e concentrar seu tempo e seus deslocamentos nos dois ou três imóveis que merecem. É um método de triagem, e um comprador que mora no exterior não tem outro melhor.