Avoir son propre notaire ne coûte rien de plus : la règle que les acquéreurs étrangers ignorent

Un acquéreur étranger découvre presque toujours le notaire de la même façon : c’est celui que l’agent lui a indiqué, il est sur place, il rédige, et l’affaire semble entendue. Or ce notaire a été choisi par le vendeur, et personne n’a pensé à dire à l’acquéreur qu’il pouvait en avoir un aussi.

Que se passe-t-il quand il y a deux notaires ?

Ils travaillent ensemble sur le même acte. L’un rédige, l’autre relit, vérifie et signe également. Les deux engagent leur responsabilité, et ils se répartissent les tâches et les pièces selon une pratique bien rodée, qui n’a rien d’exceptionnel : c’est une situation courante dans les transactions françaises.

Il n’y a pas deux actes, pas deux procédures, pas deux calendriers. Il y a un acte, avec deux professionnels qui répondent chacun à une partie.

Pourquoi cela ne coûte-t-il rien de plus ?

Parce que l’émolument du notaire n’est pas la rémunération d’une personne : c’est un tarif attaché à l’acte, fixé par un barème. Quand deux études interviennent, ce même tarif se partage entre elles.

Autrement dit, le montant total que vous payez est identique, que vous soyez seul avec le notaire du vendeur ou accompagné du vôtre. Ce qui change, c’est la répartition entre les deux études, et cela ne vous regarde pas.

Cette règle surprend, parce qu’elle contredit l’intuition économique ordinaire selon laquelle deux professionnels coûtent plus cher qu’un. Elle explique aussi pourquoi personne n’a d’intérêt particulier à vous en informer.

Qu’est-ce que cela change réellement pour vous ?

Un notaire qui répond à vos questions sans arbitrage d’intérêt.

Le notaire du vendeur est tenu à l’impartialité, et l’immense majorité des études la respectent scrupuleusement. Mais l’impartialité n’est pas la même chose que l’accompagnement. Un notaire impartial vous dira ce que l’acte contient ; le vôtre vous dira ce qu’il faudrait y ajouter, et ce que vous auriez intérêt à demander avant de signer.

Sur un dossier de non-résident, la différence porte sur des sujets précis : la rédaction des conditions suspensives quand le financement vient de l’étranger, le régime matrimonial et l’état civil qui décident de la façon dont vous allez posséder, la fiscalité de la revente future, la transmission du bien et l’anticipation des justificatifs que l’étude va réclamer.

Comment choisir le sien quand on vit à l’étranger ?

Sur trois critères, dans cet ordre.

La langue de travail réelle, pas la mention d’une langue sur un site. La question à poser est simple : qui, dans l’étude, m’expliquera l’acte dans ma langue, et sera-t-il disponible le jour de la signature ?

La pratique internationale : une étude qui traite régulièrement des acquéreurs non-résidents connaît les pièges du dossier bien avant qu’ils ne surviennent, notamment sur l’origine des fonds.

La disponibilité, enfin. Un interlocuteur nommé qui répond aux courriels vaut mieux qu’une réputation. Cela se teste avant de s’engager, en posant une question précise et en regardant le délai de réponse.

Quand faut-il le désigner ?

Le plus tôt possible, et au plus tard avant la signature de la promesse ou du compromis. C’est là que se fixent les conditions suspensives, les délais et la date butoir, c’est-à-dire tout ce qui vous protégera ensuite. Un notaire qui arrive après la promesse hérite d’un cadre qu’il n’a pas négocié.

Concrètement, il suffit d’indiquer ses coordonnées à l’agent ou au notaire du vendeur : la mise en relation entre les deux études se fait ensuite sans vous.

Y a-t-il des cas où un seul suffit ?

Oui, et il faut le dire honnêtement. Sur une transaction simple, entre un acquéreur résident et un vendeur résident, avec un financement français classique, un seul notaire fait très bien l’affaire et la question ne se pose pas vraiment.

C’est la configuration internationale qui change l’équation : dès qu’interviennent un état civil étranger, des fonds venus d’ailleurs, une fiscalité à deux pays ou une langue qui n’est pas le français, le second notaire cesse d’être un confort pour devenir une précaution. Et comme elle ne se paie pas, la seule raison de s’en priver est de ne pas savoir qu’elle existe.