Guide · Achat
Marié à l'étranger, acheteur en France : la question qui bloque le plus d'actes
Le notaire doit établir sous quel régime matrimonial vous achetez, et pour un couple marié hors de France la réponse dépend de la date du mariage. Ce qu'il faut préparer, et quand on peut choisir.
Un acquéreur étranger s’attend à ce que le notaire l’interroge sur le bien, sur le prix et sur l’origine de son argent. Il s’attend rarement à ce qu’on lui demande dans quelle ville il a vécu l’année de son mariage. C’est pourtant cette question qui, plus souvent qu’aucune autre, retarde une signature.
Pourquoi le notaire veut-il connaître votre régime matrimonial ?
Parce que l’acte doit dire non seulement qui achète, mais comment. Le régime matrimonial décide si le bien appartient à l’un, à l’autre, ou aux deux ; ce qu’il devient en cas de divorce ; ce qui se passe au décès du premier des deux ; et qui devra consentir le jour où vous voudrez revendre.
Un notaire qui écrirait « monsieur achète seul » sans avoir établi le régime prendrait le risque de rédiger un acte inexact. Il ne le fera pas, et il a raison. La question n’est donc pas une formalité administrative : c’est une condition de la signature.
Quelle loi s’applique à un couple marié à l’étranger ?
Pas nécessairement celle du pays où vous vous êtes mariés, ni celle de votre nationalité. Trois régimes de rattachement se sont succédé, et c’est la date du mariage qui désigne lequel s’applique à vous.
Pour les mariages célébrés avant le 1er septembre 1992, on recherche le premier domicile matrimonial, c’est-à-dire le pays où le couple s’est installé après le mariage.
Pour les mariages célébrés entre le 1er septembre 1992 et le 28 janvier 2019, la convention internationale applicable retient en principe la première résidence habituelle commune après le mariage, avec des exceptions tenant notamment à une nationalité commune.
Pour les mariages célébrés à partir du 29 janvier 2019, le règlement européen applicable retient d’abord la première résidence habituelle commune après le mariage, à défaut la nationalité commune au moment du mariage, à défaut les liens les plus étroits.
Le résultat surprend souvent. Un couple de nationalité commune marié sans contrat, installé quelques mois dans un pays tiers juste après la cérémonie, peut se découvrir soumis au régime légal de ce pays-là.
Que se passe-t-il quand la réponse est incertaine ?
Le notaire demande une attestation de droit étranger, souvent appelée certificat de coutume, délivrée par un juriste ou une autorité du pays concerné. Elle décrit le régime légal applicable et ses effets.
Obtenir ce document prend du temps, parfois plusieurs semaines, et c’est la cause de report la plus fréquente sur ce sujet. Elle est entièrement évitable : il suffit de poser la question au notaire dès la promesse, et non à trois jours de l’acte.
Peut-on choisir sa loi, et quand ?
Oui, dans les limites prévues par les textes, et par un acte de désignation reçu en la forme requise. Un couple peut, par exemple, désigner la loi française pour l’avenir, ce qui simplifie durablement la situation lorsque le patrimoine se trouve en France.
Ce choix se prépare avec un professionnel, parce qu’il produit des effets bien au-delà de l’achat en cours : sur une revente, sur une donation, sur la transmission du bien et sur la fiscalité qui l’accompagne. C’est typiquement le genre de sujet pour lequel avoir son propre notaire change quelque chose, puisqu’il concerne vous seuls et pas la vente.
Et si vous achetez à deux sans être mariés ?
Les questions changent mais ne disparaissent pas. L’achat en indivision est possible et courant ; il se sécurise par une convention qui fixe les quotes-parts réelles, la répartition des charges, et ce qui se passe si l’un veut sortir. Sans convention, l’indivision obéit à des règles par défaut qui conviennent rarement à un couple.
Le partenariat enregistré à l’étranger pose une question supplémentaire, celle de son équivalence en droit français, et elle se traite en amont avec les mêmes documents et la même attestation de droit étranger.
Quelles pièces préparer, et sous quelle forme ?
Trois catégories, et la forme compte autant que le fond.
L’état civil : acte de naissance de chacun, acte de mariage, éventuellement le jugement de divorce d’une union précédente. Ces documents doivent être récents, et selon le pays d’origine porter une apostille ou une légalisation.
Le contrat de mariage, s’il en existe un, où qu’il ait été signé.
La traduction, par un traducteur habilité, dès lors que les documents ne sont pas en français.
Demandez la liste exacte au notaire dès la promesse, avec la mention du délai de validité de chaque pièce. C’est le même réflexe que pour les justificatifs d’origine des fonds : rien de tout cela n’est difficile, tout est simplement long, et le seul vrai risque est de s’y prendre tard.
Questions fréquentes
Un seul des deux conjoints peut-il acheter ?
Cela dépend du régime et de l'origine des fonds. Sous un régime de séparation, chacun achète pour lui et l'acte le dit. Sous un régime communautaire, un bien acquis pendant le mariage avec des fonds communs tombe dans la communauté, quel que soit le nom inscrit sur l'acte. C'est précisément pour cela que le notaire pose la question avant et non après.
Un contrat de mariage signé à l'étranger est-il reconnu en France ?
En principe oui, mais il doit être produit, traduit et parfois expliqué par une attestation de droit étranger. Un contrat qui existe et qu'on ne fournit pas ne protège personne le jour de l'acte. Cherchez-le dès la promesse : retrouver un document ancien dans un pays lointain prend des semaines, pas des heures.
Faut-il que le conjoint vienne signer lui aussi ?
Quand il est co-acquéreur, oui, sa signature est nécessaire, mais elle peut être donnée par procuration comme celle de l'acquéreur. Aucun des deux conjoints n'a besoin d'être physiquement en France. La contrainte est documentaire, pas géographique, et c'est une bonne nouvelle.