Les Néerlandais sont parmi les acheteurs étrangers les plus actifs en France, particulièrement en Dordogne, dans le Limousin et en Provence. La maîtrise de l'anglais et un marché immobilier dynamique rendent le parcours très fluide.
Le statut de résident de l'Union européenne simplifie l'ensemble : pas de représentant fiscal imposé à la revente, prélèvements sociaux réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale aux Pays-Bas, libre circulation sans limite de séjour, et aucun risque de change puisque la France et les Pays-Bas partagent l'euro.
French Realty prépare et coordonne votre projet côté France et vous met en relation avec des partenaires habitués aux dossiers venant des Pays-Bas. Nous informons et orientons : la transaction, l'acte notarié et le conseil personnalisé restent du ressort de nos partenaires.
Euro : aucun risque de change
Prélèvements sociaux réduits à 7,5 % via le S1 néerlandais
Pas de représentant fiscal sous 150 000 €
Convention fiscale claire et bien établie
L'achat vu des Pays-Bas
Le notaire français suit un parcours clair, et l'euro évite toute conversion. Vous pouvez signer sur place ou par procuration notariée.
Ce qui change pour vous
Délai de rétractation de 10 jours, puis acte authentique 2 à 3 mois plus tard.
Dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix sur compte séquestre notaire.
Procuration possible chez un notaire aux Pays-Bas ou un consulat, apostillée.
Points de vigilance
Vérifier la capacité d'emprunt en France si vos revenus sont aux Pays-Bas.
Les clauses du compromis engagent : l'avis d'un notaire partenaire sécurise.
Comment French Realty vous accompagne Notaire partenaire
Nous coordonnons les visites à distance et préparons le dossier. Un notaire partenaire rompu aux dossiers venant des Pays-Bas gère l'acte et la procuration.
Les Pays-Bas taxent les biens immobiliers étrangers via la box 3 (revenus présomptifs), avec crédit d'impôt pour l'IFI français. La convention évite la double imposition.
Ce qui change pour vous
Revenus locatifs français imposés à un taux minimum de 20 % (non-résident), avec crédit d'impôt aux Pays-Bas via la convention.
IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net en France.
Taxe foncière et taxe d'habitation (résidence secondaire) à prévoir.
Points de vigilance
Déclarer les revenus fonciers français auprès des deux fiscs (France puis Pays-Bas).
L'IFI se déclare chaque année : un conseil en gestion de patrimoine partenaire optimise.
Comment French Realty vous accompagne Expert-comptable partenaire
Nous coordonnons la déclaration française et vous orientons vers un expert-comptable partenaire pour le volet fiscal aux Pays-Bas.
Plus-value à la revente
En tant que résident EU, vous n'êtes pas soumis au représentant fiscal obligatoire sous 150 000 €. L'imposition suit le régime général français.
Ce qui change pour vous
Impôt 19 % + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon l'affiliation).
Abattements par année de détention : exonération totale à 22 ans (IR).
Pas de représentant fiscal imposé tant que le prix de vente est sous 150 000 €.
Points de vigilance
Conserver toutes les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
Au-delà de 150 000 €, un représentant fiscal accrédité devient obligatoire.
Comment French Realty vous accompagne Avocat fiscaliste partenaire
Nous anticipons la fiscalité de revente dès l'achat. Un avocat fiscaliste partenaire sécurise les dossiers complexes.
Résident EU affilié à un régime de sécurité sociale aux Pays-Bas, vous pouvez bénéficier du taux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 %.
Ce qui change pour vous
Taux réduit de 7,5 % (prélèvement de solidarité) si vous détenez un formulaire S1 délivré aux Pays-Bas.
L'écart entre 17,2 % et 7,5 % est un enjeu direct de rendement locatif.
Demande à formuler auprès de l'URSSAF non-résidents (limite de 2 ans rétroactive).
Points de vigilance
Sans S1, c'est le plein taux de 17,2 % qui s'applique sur les loyers et la plus-value.
Le statut peut changer : un suivi annuel évite les mauvaises surprises.
Comment French Realty vous accompagne Expert-comptable partenaire
Nous vérifions votre éligibilité au taux réduit et coordonnons les démarches. Un expert-comptable partenaire sécurise la déclaration.
Succession et transmission
Le droit néerlandais offre une grande liberté testamentaire, contrairement au droit français (réserve héréditaire). Le règlement européen permet de choisir la loi applicable.
Ce qui change pour vous
Règlement européen successions (UE 650/2012) : vous pouvez choisir la loi de votre nationalité par testament.
Convention sur les successions entre la France et les Pays-Bas : éviter la double imposition.
SCI ou démembrement possibles, à calibrer avant la signature.
Points de vigilance
La réserve héréditaire française s'applique si la loi française est choisie.
L'indivision entre héritiers peut bloquer la gestion : structurer en amont.
Comment French Realty vous accompagne Conseil en gestion de patrimoine partenaire
Un notaire partenaire et un conseil en gestion de patrimoine préparent la transmission. Nous coordonnons l'ensemble.
Séjour et déplacements
Citoyen ou résident EU : libre circulation totale, aucune limite de durée de séjour en France.
Ce qui change pour vous
Aucune limite de jours : vous pouvez séjourner en France toute l'année.
Pas de visa requis : carte nationale d'identité ou passeport suffisent.
Résidence fiscale : attention à ne pas la déplacer involontairement (plus de 183 jours/an).
Points de vigilance
La résidence fiscale s'apprécie globalement (foyer, séjour, intérêts économiques).
Une présence prolongée peut transformer la résidence secondaire en résidence principale côté fiscal.
Comment French Realty vous accompagne
Nous veillons sur le bien entre vos séjours : relevé de courrier, contrôles, rapport photo. C'est notre métier direct.
Structurer la détention
SCI, démembrement, indivision : plusieurs montages existent. Le choix dépend de votre fiscalité aux Pays-Bas et de vos objectifs patrimoniaux.
Ce qui change pour vous
SCI : transparente fiscalement en France, mais son traitement aux Pays-Bas varie (à vérifier).
Démembrement (nue-propriété / usufruit) : outil d'optimisation IFI et de succession.
Indivision : simple mais peut bloquer la gestion si désaccord entre héritiers.
Points de vigilance
La SCI peut avoir un statut fiscal défavorable aux Pays-Bas : vérifier avant.
Le démembrement se décide AVANT l'achat, pas après.
Comment French Realty vous accompagne Conseil en gestion de patrimoine partenaire
Un conseil en gestion de patrimoine partenaire analyse votre situation avant l'achat. Nous coordonnons la mise en place.
Oui, par procuration notariée établie chez un notaire aux Pays-Bas ou au consulat de France. Le notaire partenaire coordonne la procédure.
Faut-il un représentant fiscal à la revente ?
En tant que résident EU, le représentant fiscal n'est obligatoire que si le prix de vente dépasse 150 000 €. En dessous, vous gérez directement.
La SCI est-elle intéressante aux Pays-Bas ?
La SCI est transparente fiscalement en France, mais son traitement fiscal aux Pays-Bas dépend de votre situation. Un conseil en gestion de patrimoine partenaire analyse le montage avant l'achat.
Notre rôle, en toute clarté
Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. French Realty informe, prépare et coordonne ; les actes réglementés (transaction, conseil fiscal ou juridique, acte notarié) sont réalisés par des partenaires qualifiés sous leur responsabilité. Faites valider votre situation par un professionnel.
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