O direito de preferência: o prazo que pode tirar de você o imóvel que assinou

É o prazo que os compradores estrangeiros descobrem mais tarde, e o que nenhuma negociação encurta. Entre o contrato preliminar e a escritura, um ente público dispõe de um direito de prioridade sobre o imóvel que você acaba de assinar, e tem dois meses para dizer se o exerce. Esta página explica esse mecanismo, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.

O que o notário envia, e a quem

Assim que o contrato preliminar é assinado, o notário envia ao município uma declaração de intenção de alienar. Esse documento descreve o imóvel, nomeia o vendedor, indica o preço e as condições da venda projetada. Ele não nomeia necessariamente você: é a venda que é declarada, não o comprador.

O município dispõe então de dois meses para responder, em aplicação do artigo L213-2 do Código do Urbanismo. Seu silêncio durante esse prazo vale como renúncia, e a venda pode se realizar. Se pedir para visitar o imóvel ou mandar avaliá-lo pelo serviço de avaliação do Estado, o prazo é suspenso e depois elevado a três meses.

Esse prazo corre em paralelo à análise do financiamento, o que explica que um processo comum leve dois a três meses entre o contrato preliminar e a escritura mesmo quando tudo corre bem. Nenhuma cláusula do contrato preliminar pode abreviá-lo.

O que acontece se o ente exercer seu direito

Ele se substitui ao comprador nas condições declaradas, e a venda se realiza com ele. Para você, a consequência é clara: o imóvel escapa, mas a caução paga no cartório lhe é devolvida, já que a venda em seu favor não se realiza. Você não está em falta nem é devedor.

O município também pode propor um preço inferior ao declarado. O vendedor tem então três respostas possíveis: desistir de vender, aceitar o preço proposto, ou recorrer ao juiz de desapropriação para fixar o valor. Nos três casos, o comprador inicial sai do processo, e essa é uma razão séria para não contratar obras, encomendas ou mudança antes da escritura pública.

O direito de preferência urbano se exerce por motivo de interesse geral, habitação social, equipamento público, reserva fundiária, e a decisão deve ser fundamentada. Na prática, é pouco exercido sobre unidades de condomínio comuns, e mais sobre terrenos, prédios inteiros ou lojas em setores identificados.

As outras prioridades que podem passar à sua frente

O município não está sozinho. Três outros direitos atuam conforme a natureza do imóvel, e se verificam antes da oferta em vez de depois.

• A SAFER, sobre os bens de uso agrícola ou os terrenos em zona natural e agrícola, com prazo próprio e finalidade de preservação do solo rural.
• O inquilino em vigor, quando o locador vende um imóvel alugado vazio como residência principal: o aviso para vender vale como oferta de venda em favor dele, e o artigo 15 II da lei de 6 de julho de 1989 lhe dá dois meses para aceitar, quatro se recorrer a um financiamento.
• O direito de preferência do locatário comercial, quando o ponto alugado é vendido, com prazo de um mês elevado a quatro em caso de recurso a financiamento.

Um imóvel vendido fora do mercado não escapa a nenhum desses mecanismos: a declaração de intenção de alienar é devida exatamente da mesma forma, assunto que detalha nossa página sobre o acesso off-market.

O que o comprador pode fazer, e o que não pode

Ele não pode encurtar o prazo. Pode, em contrapartida, antecipá-lo em vez de sofrê-lo.

Peça ao notário, já no contrato preliminar, a data de envio da declaração e a data de expiração do prazo: é essa data, e não a disponibilidade das partes, que fixa o mais cedo possível para a escritura. Verifique o status de ocupação do imóvel antes de formular uma oferta, porque um imóvel alugado vazio como residência principal carrega uma prioridade do inquilino que nada levanta. E ajuste seu circuito de assinatura a esse prazo, iniciando a procuração ou o comparecimento a distância já no contrato preliminar em vez de na aproximação da escritura.

Esses três hábitos se inscrevem no calendário geral que descreve nossa página sobre os prazos da oferta à escritura. Não fazem ganhar semanas: evitam perdê-las.

Você tem um contrato preliminar em curso sobre um imóvel francês e quer garantir o calendário desde o exterior: o estudo personalizado oferecido pela French Realty mantém as datas com o notário e o banco, por meio do seu interlocutor dedicado.