Sua busca de imóvel com um caçador parceiro

O que é um caçador de imóveis, e para quem ele trabalha?

É um profissional com a licença carte T, mandatado pelo comprador e pago por ele, cujo ofício é encontrar um imóvel e negociá-lo no interesse dele. A distinção não é de vocabulário: o corretor clássico recebe seu mandato do vendedor, e portanto defende o preço mais alto. Ambos atuam sob a mesma lei de 2 de janeiro de 1970, de lados opostos da mesa.

A French Realty não é esse caçador de imóveis e não faz as vezes dele: ela define seu projeto, escolhe o profissional cuja região e especialidade correspondem, e coordena. A busca, as visitas e a negociação são conduzidas por um caçador parceiro com licença carte T, sob sua própria responsabilidade e seu próprio mandato.

Como se desenrola uma busca, etapa por etapa?

Uma busca conduzida do exterior não é uma busca francesa acelerada: é uma busca em que cada etapa produz um registro escrito, porque quem encomenda não pode ver por conta própria. A definição do escopo abre o percurso e é mais longa do que se imagina, porque é preciso converter um projeto de vida em critérios oponíveis: bairros mantidos e bairros descartados, área útil em vez de área anunciada, andar e elevador, orientação, nível de obras aceitável, orçamento total incluindo obras e taxas.

Vem então a prospecção, que não se limita aos portais de anúncios: mandatos confiados a agências locais, imóveis sinalizados por notários, inventários, e o que os profissionais chamam de fora do mercado, isto é, imóveis cujo proprietário aceita a venda sem publicidade. A visita vem em seguida, e é aí que a distância se paga ou se ganha: uma visita útil a um comprador ausente produz um registro fotográfico completo, um vídeo contínuo em vez de ângulos escolhidos, medições, o estado das áreas comuns, o ruído na hora real e não na hora do agendamento, e uma nota sobre o que falta no dossiê.

O que é um mandato de busca, e a que ele realmente compromete?

É o documento que transforma uma conversa em compromisso recíproco, e a maioria dos compradores estrangeiros o assina sem ter lido seu regime. A busca imobiliária por conta de um comprador é uma atividade regulamentada pela lei de 2 de janeiro de 1970, chamada lei Hoguet, e por seu decreto de aplicação de 20 de julho de 1972. O profissional que a exerce detém uma carteira profissional com a menção relativa às transações imobiliárias, emitida pela câmara de comércio e indústria, acompanhada de uma garantia financeira e de um seguro de responsabilidade civil profissional.

Três consequências práticas decorrem disso, e protegem o comprador muito mais do que o restringem. O mandato é obrigatoriamente escrito, numerado e inscrito em um registro de mandatos mantido pelo profissional: um mandato verbal é nulo, e sua ausência priva o profissional de qualquer remuneração. O mandato tem prazo determinado, geralmente três a seis meses, renovável expressamente. E sobretudo, o artigo 6 da lei Hoguet proíbe o profissional de receber qualquer quantia antes que a operação seja efetivamente concluída e constatada em um ato escrito: nenhum sinal, nenhuma taxa de processo, nenhum adiantamento sobre a busca.

O perímetro do mandato merece mais atenção do que sua forma: são os critérios escritos, região, área, orçamento máximo, que determinam se um imóvel entra ou não no campo dos honorários. Um perímetro redigido de forma ampla demais transforma qualquer aquisição em aquisição devida.

Quanto custa realmente uma aquisição, além do preço anunciado?

O item que os compradores estrangeiros mais subestimam é o que na França se chama de taxas do notário, embora o notário guarde apenas uma pequena parte. O essencial é imposto: os impostos de transmissão onerosa vão ao departamento e ao município. A alíquota departamental comum era de 4,50 % do preço; a lei de finanças para 2025 abriu aos departamentos a faculdade de elevá-la a 5,00 % para as escrituras assinadas até 31 de março de 2028, faculdade que a maioria deles exerceu, ficando isentos os compradores de primeiro imóvel. A isso se somam a taxa municipal de 1,20 % e custos de lançamento calculados sobre a parte departamental.

Uma regra de orçamento cabe em uma frase: nunca se raciocina sobre o preço, raciocina-se sobre o preço acrescido de oito a dez por cento para um imóvel usado, honorários de busca incluídos, aos quais se somam as obras estimadas. É esse total que deve entrar no plano de financiamento, e é ele que determina o orçamento real de um comprador não residente, de quem um banco francês pedirá de todo modo uma entrada maior do que a de um residente.

Quanto tempo dura uma busca, e do que depende essa duração?

Três a seis meses para encontrar, depois dois a quatro meses para assinar: a segunda metade não se comprime, é feita de prazos legais. A primeira, por outro lado, depende quase inteiramente de uma coisa, a amplitude do seu escopo diante do que o mercado realmente produz.

A duração que mais surpreende os compradores vindos do exterior não é a busca, é o depois. Entre o compromisso e as chaves, o calendário francês é quase todo feito de prazos incompressíveis: dez dias de arrependimento, dois meses para o município responder à declaração de intenção de vender, um mês no mínimo para a condição de financiamento. Nenhuma urgência os encurta.

É possível comprar na França sem nunca se deslocar?

Sim, e isso se tornou comum. Existem três vias, que não exigem o mesmo grau de formalismo e não se equivalem conforme o país onde você reside. A procuração pública é a mais difundida: você dá poderes a uma pessoa de sua escolha, muitas vezes um funcionário do cartório, para assinar a escritura em seu nome. Lavrada na França, é recebida por um notário; lavrada no exterior, passa por um notário local ou pelo consulado da França, e exige conforme o país uma apostila da convenção de Haia de 5 de outubro de 1961, ou uma legalização.

O comparecimento a distância por escritura pública eletrônica foi aberto pelo decreto de 3 de abril de 2020 e depois tornado permanente: o notário recebe o ato por um sistema de videoconferência homologado e recolhe uma assinatura eletrônica qualificada. Isso pressupõe que o cartório esteja equipado, o que está longe de ser universal, e um horário viável para as duas partes. Se você não fala francês, o notário recorrerá a um intérprete: ele deve se assegurar de que cada parte compreende o ato que assina, e um ato recebido sem essa precaução é frágil.

O que verificar antes de assinar, quando se está longe?

A lei impõe ao vendedor a entrega de um dossiê de laudos técnicos anexado ao contrato preliminar, previsto pelo artigo L271-4 do Código da Construção e da Habitação. Esse dossiê é a primeira grade de leitura de um comprador ausente, e sua ausência ou incompletude nunca é um detalhe: priva o vendedor da cláusula de exoneração dos vícios ocultos no ponto em questão.

Em condomínio, o artigo L721-2 do mesmo código acrescenta uma série de informações que o vendedor deve fornecer desde a promessa: convenção de condomínio e memorial descritivo, atas das assembleias gerais dos três últimos anos, valor das despesas correntes do orçamento previsto, quantias devidas ao condomínio, e situação global da inadimplência. É aí que se leem as obras votadas e ainda não cobradas, que se tornarão suas obras se a cobrança cair depois da sua aquisição.

• A ata da última assembleia geral, lida por inteiro: as reformas de fachada e os elevadores se anunciam com um a três anos de antecedência.
• A certidão de informações urbanísticas: servidões, alinhamentos, projetos vizinhos que a vista atual não deixa adivinhar.
• A certidão de ônus reais do imóvel, que o notário solicita, e que revela as inscrições a purgar antes da escritura.
• O regime tributário que espera por você como não residente, a verificar antes da oferta e não depois da escritura.

Que riscos pesam sobre um comprador que não está no local?

Apenas um, na verdade, em várias formas: você decide com base no relato de outra pessoa. Todo o resto decorre disso, e por isso a pergunta não é se dá para comprar à distância, mas quem descreve o imóvel para você e de que lado da mesa essa pessoa está.

O prazo de arrependimento de dez dias do artigo L271-1 do Código da Construção e da Habitação é a rede de segurança do comprador à distância: corre a partir da entrega do compromisso, sem motivo a apresentar nem multa a pagar. É o único momento em que uma decisão se desfaz sem custo, e merece ser usado para verificar, não para esperar.

Da oferta de compra à assinatura: quais prazos se impõem?

A oferta de compra escrita é um compromisso do comprador, não uma manifestação de interesse. Uma vez aceita pelo vendedor nos termos exatos em que foi formulada, a venda está juridicamente formada: por isso uma oferta se redige com um prazo de validade curto, muitas vezes uma semana, e com as condições que se pretende nela incluir, o financiamento em primeiro lugar. Uma oferta pelo preço anunciado, aceita, obriga. Uma oferta inferior equivale a recusar a oferta inicial do vendedor e a fazer nova proposta, que ele permanece livre para ignorar.

O contrato preliminar de venda, ou promessa bilateral, obriga as duas partes e fixa tudo: preço, descrição, laudos, condições suspensivas, prazo limite da escritura, valor da caução, geralmente cinco a dez por cento do preço, depositado na conta do notário e não ao vendedor. A promessa unilateral de venda obriga apenas o vendedor, pagando o comprador uma indenização de imobilização pelo tempo de reflexão; é menos frequente fora das operações complexas. Nos dois casos, o artigo L271-1 do Código da Construção e da Habitação abre ao comprador não profissional um prazo de desistência de dez dias, elevado de sete para dez dias pela lei de 6 de agosto de 2015, que corre a partir do dia seguinte à entrega do contrato e se exerce sem motivo nem penalidade.

A condição suspensiva de financiamento é de ordem pública quando o comprador financia sua compra: o artigo L313-41 do Código do Consumo lhe dá um prazo de um mês no mínimo, e o comprador que não obtém seu financiamento recupera a integralidade da caução. Renunciar a ela por escrito é possível e às vezes pedido por um vendedor apressado: é então a caução que está em jogo.

Caçador de imóveis, corretor, notário: quem trabalha para quem?

Os três profissionais detêm mandatos diferentes e servem interesses diferentes, e essa é a confusão mais cara para um comprador estrangeiro. O corretor que publica o anúncio tem seu mandato do vendedor: deve a ele a melhor venda possível, e seus honorários dependem disso. O caçador de imóveis tem o seu do comprador: busca o que o comprador descreve, inclusive fora dos imóveis publicados, e negocia no sentido dele. O notário não toma o partido de ninguém: oficial público, ele autentica, controla a legalidade da operação, purga os direitos de preferência e responde pela segurança jurídica do ato para as duas partes.

Nesse cenário, a French Realty ocupa um quarto lugar, a montante dos outros três: informa, orienta e coordena. Define o projeto, escolhe o caçador de imóveis parceiro mais bem posicionado na região visada, mantém a visão de conjunto entre busca, financiamento, obras e instalação, e continua sendo seu interlocutor único quando quatro profissionais franceses falam ao mesmo tempo.

O financiamento deve ser resolvido antes de começar a busca?

Antes, sim, e é o conselho mais rentável desta página. Um vendedor francês raramente escolhe a oferta mais alta: escolhe a que chegará ao fim, e um processo de financiamento já em andamento muitas vezes vale mais do que um lance maior. Para um comprador não residente isso leva tempo: os bancos franceses aplicam uma recomendação do Alto Conselho de Estabilidade Financeira que limita o comprometimento de renda a trinta e cinco por cento e o prazo a vinte e cinco anos, aplicam um desconto às rendas recebidas em moeda estrangeira, e pedem uma entrada maior do que a de um residente.

Uma conta bancária francesa facilita o conjunto, do pagamento da caução aos débitos das despesas, e o direito à conta do artigo L312-1 do Código Monetário e Financeiro permite obtê-la mesmo após uma recusa. O detalhe do financiamento e o da abertura de conta vivem em suas páginas dedicadas, com as taxas, os documentos pedidos e os prazos por país de residência.

Quais erros custam mais caro a um comprador não residente?

1. Assinar uma oferta de compra para reservar um imóvel, acreditando que ela não obriga a nada: aceita tal como está, forma a venda.
2. Renunciar à condição suspensiva de financiamento para parecer mais atraente, sem medir que a caução fica então perdida se o banco recusar.
3. Orçar sobre o preço anunciado e descobrir oito a dez por cento de custos na hora do plano de financiamento, e então desistir ou tomar mais emprestado.
4. Mandar visitar por um conhecido de passagem em vez de um profissional: o registro carecerá justamente do que se negocia depois.
5. Deixar passar o prazo de desistência de dez dias sem ter lido as atas de assembleia geral, que anunciam as obras votadas.
6. Encomendar a procuração depois de assinar o contrato preliminar: entre a apostila e o envio, a data da escritura atrasa várias semanas.

O que a French Realty faz na sua busca, e o que ela não faz?

O ponto de partida é o estudo personalizado oferecido: uma conversa que converte seu projeto em critérios escritos, em orçamento total incluindo custos e obras, e em calendário realista considerando seu país de residência e seu financiamento. É ao final dessa definição que o caçador de imóveis parceiro é escolhido, pela região visada e pelo tipo de imóvel, e não o contrário.

Durante a busca, a French Realty mantém a visão de conjunto: acompanha o andamento, relê com você os relatórios de visita, prepara as perguntas a fazer ao vendedor e ao administrador do condomínio, coordena o notário, o banco e, quando a aquisição envolve um imóvel a reformar, a estimativa das obras. Depois da escritura, o mesmo interlocutor segue para a instalação, o acompanhamento do imóvel e a manutenção, porque o dia da entrega das chaves não é o fim do projeto quando se mora a seis mil quilômetros.