Assinar sua aquisição sem vir à França: procuração ou comparecimento a distância

É a pergunta que mais aparece com um comprador instalado em Londres, Nova York, Genebra ou São Paulo: é preciso pegar um avião para assinar? A resposta é não, e desde 2020 existem três vias em vez de duas. Esta página as detalha, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.

A procuração pública, a via mais difundida

A venda imobiliária se constata por escritura pública recebida por um notário. O mandato dado para assinar tal ato deve revestir a mesma forma, em aplicação da regra do paralelismo das formas: a procuração é, portanto, ela mesma pública, recebida por um notário. Uma procuração redigida entre particulares, mesmo assinada diante de testemunhas, mesmo referendada por um advogado, será descartada pelo cartório no dia da assinatura.

Lavrada na França, resolve-se em um agendamento. Lavrada no exterior, passa por um notário local, depois por uma formalidade de circulação internacional que depende do país onde você vive. Os Estados parte da convenção de Haia de 5 de outubro de 1961, ou seja, a maioria dos países da Europa, das Américas e da Ásia desenvolvida, emitem uma apostila: um carimbo único aposto por uma autoridade designada, geralmente um ministério ou um tribunal. Os países fora da convenção impõem uma legalização pela via diplomática, mais demorada. Algumas convenções bilaterais dispensam qualquer formalidade.

Duas precisões logísticas importam. Uma procuração redigida em língua estrangeira deve vir acompanhada de tradução por um tradutor juramentado junto a um tribunal de apelação francês. E a função notarial dos consulados franceses, por muito tempo usada para essas procurações, só é assegurada em um pequeno número de postos desde 2019: é melhor perguntar ao cartório francês qual circuito ele recomenda em seu país do que supô-lo.

A quem dar poderes, e com quais limites

A prática constante é dar procuração a um funcionário do cartório que recebe a escritura. Não é uma facilidade de conforto: esse funcionário conhece o processo, não tem interesse pessoal algum na operação, e compromete a responsabilidade profissional do cartório. Dar procuração ao vendedor ou ao agente dele cria um conflito de interesses evidente. Dá-la a um conhecido instalado na França expõe a um contrassenso sobre uma cláusula que a pessoa não tem meios de avaliar.

O poder dado deve ser especial e preciso. Designa o imóvel por seu endereço e suas referências cadastrais, fixa o preço máximo, relembra as condições essenciais e as formas de pagamento. Um poder geral, do tipo “representar o mandante em todos os seus negócios”, não basta e será recusado. Essa precisão é sua proteção: o mandatário só pode aceitar o que você escreveu.

Conte duas a quatro semanas entre o pedido e o recebimento do documento pelo cartório francês, conforme o país e a formalidade aplicável. É esse prazo, e não a disponibilidade do notário, que na maioria das vezes fixa a data da escritura.

O comparecimento a distância, quando o cartório está equipado

O decreto de 3 de abril de 2020, editado na urgência sanitária e depois tornado permanente, abriu a escritura pública eletrônica a distância. O notário recebe o ato por um sistema de videoconferência homologado pelo Conselho Superior do Notariado, verifica a identidade das partes, faz a leitura para elas, e depois recolhe uma assinatura eletrônica qualificada no sentido do regulamento europeu sobre identificação eletrônica.

Essa via tem dois méritos: suprime o prazo de envio da procuração, e coloca você na presença do notário, que lê o ato e responde às suas perguntas, o que uma procuração não permite. Tem dois limites: nem todos os cartórios estão equipados, e um horário coordenado entre dois fusos se ajusta com mais dificuldade do que parece quando quatro pessoas precisam estar disponíveis ao mesmo tempo.

Peça cedo, já no contrato preliminar, e não três semanas antes da escritura. Se o cartório não oferecer, ainda é possível fazer o ato ser recebido por outro cartório atuando em conjunto, mas isso se decide antes.

Se você não fala francês

O notário deve se assegurar de que cada parte compreende o ato que assina. Quando uma delas não domina o francês, ele recorre a um intérprete, que traduz a leitura e cuja intervenção é mencionada no ato. Alguns cartórios dispõem de notários ou colaboradores bilíngues, o que simplifica sem dispensar a formalidade quando a língua do comprador não é coberta.

Não considere esse ponto secundário. Um ato recebido sem que o comprador tenha entendido o que assinava é um ato frágil, e é justamente nas cláusulas de servidão, de muro comum ou de despesas de condomínio que se alojam as surpresas.

O que se prepara já no contrato preliminar

Três coisas se iniciam no momento do contrato preliminar e não depois. O circuito da procuração, porque depende de autoridades estrangeiras cujos prazos não se negociam. A transferência da caução, que pressupõe uma conta em euros e um prazo bancário internacional, assunto tratado em o calendário da oferta ao contrato preliminar. E a questão do intérprete, se ela se colocar.

O resto do percurso segue seu curso: a busca e seus honorários, regidos por o mandato de busca, e a divisão de papéis entre caçador de imóveis, corretor e notário, que fica muito concreta no dia da assinatura.

Você se aproxima da escritura em uma aquisição francesa e não pode se deslocar: o estudo personalizado oferecido pela French Realty verifica o circuito aplicável ao seu país de residência e coordena o cartório, com seu interlocutor dedicado.