Casado no exterior, comprando na França: a pergunta que mais atrasa escrituras

Um comprador estrangeiro espera que o notário pergunte sobre o imóvel, sobre o preço e sobre a origem do seu dinheiro. Raramente espera que lhe perguntem em que cidade morou no ano do casamento. E, no entanto, é essa pergunta que, mais do que qualquer outra, atrasa uma assinatura.

Por que o notário quer saber seu regime de bens?

Porque a escritura deve dizer não apenas quem compra, mas como. O regime de bens decide se o imóvel pertence a um, ao outro ou aos dois; o que acontece com ele em caso de divórcio; o que ocorre no falecimento do primeiro dos dois; e quem terá de consentir no dia em que você quiser revender.

Um notário que escrevesse « o senhor compra sozinho » sem ter estabelecido o regime correria o risco de lavrar uma escritura inexata. Ele não fará isso, e faz bem. A pergunta não é portanto uma formalidade administrativa: é uma condição da assinatura.

Qual lei se aplica a um casal casado no exterior?

Não necessariamente a do país onde vocês se casaram, nem a da sua nacionalidade. Três conjuntos de regras de conexão se sucederam, e é a data do casamento que designa qual se aplica a você.

Para casamentos celebrados antes de 1º de setembro de 1992, busca-se o primeiro domicílio conjugal, ou seja, o país onde o casal se instalou depois do casamento.

Para casamentos celebrados entre 1º de setembro de 1992 e 28 de janeiro de 2019, a convenção internacional aplicável adota em princípio a primeira residência habitual comum após o casamento, com exceções ligadas sobretudo a uma nacionalidade comum.

Para casamentos celebrados a partir de 29 de janeiro de 2019, o regulamento europeu aplicável adota primeiro a primeira residência habitual comum após o casamento, na falta dela a nacionalidade comum no momento do casamento, e na falta dessa os vínculos mais estreitos.

O resultado costuma surpreender. Um casal de nacionalidade comum, casado sem pacto, instalado alguns meses num terceiro país logo após a cerimônia, pode se descobrir submetido ao regime legal daquele país.

O que acontece quando a resposta é incerta?

O notário pede um parecer de direito estrangeiro, muitas vezes chamado certificat de coutume, emitido por um jurista ou por uma autoridade do país em questão. Ele descreve o regime legal aplicável e seus efeitos.

Obter esse documento leva tempo, às vezes várias semanas, e é a causa de adiamento mais frequente nesse assunto. Ela é inteiramente evitável: basta levar a pergunta ao notário já na promessa, e não a três dias da escritura.

É possível escolher a lei, e quando?

Sim, nos limites previstos pelos textos, e por um ato de designação lavrado na forma exigida. Um casal pode, por exemplo, designar a lei francesa para o futuro, o que simplifica de forma duradoura a situação quando o patrimônio está na França.

Essa escolha se prepara com um profissional, porque produz efeitos bem além da compra em curso: sobre uma revenda, sobre uma doação, sobre a transmissão do imóvel e sobre a tributação que a acompanha. É tipicamente o tipo de assunto em que ter seu próprio notário faz diferença, já que diz respeito só a vocês e não à venda.

E se vocês compram a dois sem serem casados?

As perguntas mudam, mas não desaparecem. A compra em condomínio é possível e comum; ela se assegura por um acordo que fixa as frações reais, a divisão das despesas e o que acontece se um quiser sair. Sem acordo, o condomínio obedece a regras supletivas que raramente convêm a um casal.

A união registrada no exterior traz uma questão adicional, a da sua equivalência no direito francês, e ela se resolve com antecedência, com os mesmos documentos e o mesmo parecer de direito estrangeiro.

Que documentos preparar, e sob que forma?

Três categorias, e a forma importa tanto quanto o conteúdo.

O estado civil: certidão de nascimento de cada um, certidão de casamento e, se for o caso, a sentença de divórcio de uma união anterior. Esses documentos devem ser recentes e, conforme o país de origem, trazer apostila ou legalização.

O pacto antenupcial, se existir, onde quer que tenha sido assinado.

A tradução, por tradutor habilitado, sempre que os documentos não estiverem em francês.

Peça a lista exata ao notário já na promessa, com o prazo de validade de cada peça. É o mesmo reflexo dos comprovantes de origem dos recursos: nada disso é difícil, tudo é apenas demorado, e o único risco real é começar tarde.