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Verificar o condomínio antes de comprar: os documentos que mudam o preço
Atas de assembleia, fundo de obras, plano plurianual, inadimplência do condomínio: os documentos que o vendedor deve entregar e que decidem o custo real de uma unidade.
Na França, mais da metade dos imóveis residenciais vendidos são unidades de condomínio. O preço anunciado é do apartamento, mas o que você compra inclui uma fração de um prédio cujas decisões você não terá tomado. Esta página diz quais documentos ler e o que revelam, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.
Os documentos que o vendedor deve entregar, e quando
O artigo L721-2 do Código da Construção e da Habitação não deixa escolha: já na promessa ou no contrato preliminar, o vendedor entrega um conjunto de documentos, e a ausência deles adia o ponto de partida do prazo de desistência de dez dias. Em outras palavras, enquanto o dossiê estiver incompleto, seu prazo não começou a correr.
Esse dossiê compreende a convenção de condomínio e o memorial descritivo, com seus aditivos publicados; as atas das assembleias gerais dos três últimos anos; o livro de manutenção do prédio; o valor das despesas correntes do orçamento previsto e das despesas fora do orçamento dos dois exercícios anteriores pagas pelo vendedor; as quantias que possam permanecer devidas ao condomínio; e a situação global da inadimplência de despesas e da dívida do condomínio com seus fornecedores.
O diagnóstico técnico global se acrescenta quando tiver sido realizado, obrigatório para os prédios constituídos em condomínio há mais de dez anos. E desde 2023 o plano plurianual de obras se impõe progressivamente aos condomínios com mais de quinze anos, por faixas de tamanho: é o documento que projeta as obras necessárias ao longo de dez anos e seu financiamento.
As três páginas que decidem o custo real
As atas de assembleia geral são a leitura mais rentável de todo o dossiê, e é a que os compradores estrangeiros mais pulam porque é longa e técnica. Procuram-se ali três coisas.
As obras votadas e ainda não cobradas, primeiro: uma reforma de fachada, uma refação de telhado, uma adequação de elevador se votam um a três anos antes da cobrança. A regra padrão quer que o pagamento caiba ao condômino na data da cobrança, portanto a você se ela cair depois da assinatura; uma cláusula do contrato preliminar pode decidir de outro modo entre as partes, e este é o momento de pedi-la.
As obras discutidas mas adiadas, em seguida: um condomínio que adia três anos seguidos o mesmo ponto da pauta anuncia uma despesa, não uma economia.
Os litígios, por fim: um processo contra um empreiteiro, uma inadimplência importante, um contencioso com um condômino. Aparecem nas deliberações e na situação global da inadimplência, e pesam no caixa do condomínio, logo nas suas cobranças futuras.
O fundo de obras, que joga a seu favor
Desde a lei ALUR, todo condomínio deve constituir um fundo de obras alimentado por uma contribuição anual de ao menos cinco por cento do orçamento previsto, elevada a ao menos dois e meio por cento do valor do plano plurianual quando este tiver sido adotado.
Um ponto importa para um comprador, e raramente é explicado: as quantias pagas a esse fundo ficam vinculadas à unidade e permanecem com o condomínio. Não são devolvidas ao vendedor, e é você quem se beneficia. Um condomínio cujo fundo está bem dotado já pagou, portanto, parte de suas obras futuras, o que reduz o risco de cobrança extraordinária. O valor consta dos documentos entregues: merece ser lido como um ativo, tanto quanto a área.
O que a distância acrescenta
Três hábitos servem a um comprador ausente. Mandar registrar as áreas comuns em foto durante a visita, e não apenas o apartamento: a escada, o telhado visto do pátio, os porões, a área de lixo dizem mais sobre a manutenção do que qualquer ata. Pedir ao administrador, por escrito e por meio do notário, a confirmação das obras por vir e da situação das contas. E apresentar ao vendedor uma lista de perguntas escritas, a anexar ao contrato preliminar se possível.
Essas verificações alimentam diretamente a negociação, como explica nossa página sobre os argumentos que funcionam sobre o preço, e são conduzidas durante o prazo de desistência de dez dias, o único momento do percurso em que ainda se pode sair sem custo. O profissional que as conduz para você é aquele que tem seu mandato de você, distinção detalhada em caçador de imóveis ou corretor.
Você tem uma unidade de condomínio em vista e quer ler o dossiê dela antes de se comprometer: o estudo personalizado oferecido pela French Realty examina as atas e a situação das contas com você, por meio do seu interlocutor dedicado.
Perguntas frequentes
Quais documentos o vendedor deve entregar em um condomínio?
O artigo L721-2 do Código da Construção e da Habitação impõe a entrega, já na promessa, da convenção de condomínio e do memorial descritivo, das atas das assembleias gerais dos três últimos anos, do livro de manutenção do prédio, do valor das despesas correntes do orçamento previsto e das despesas fora do orçamento dos dois exercícios anteriores, das quantias devidas ao condomínio e da situação global da inadimplência.
Quem paga as obras votadas antes da venda mas cobradas depois?
Por padrão, o condômino na data da cobrança, isto é, o comprador se a cobrança cair depois da assinatura. O decreto de 17 de março de 1967 estabelece essa regra perante o condomínio, mas as partes podem convencionar de outro modo entre si no contrato preliminar. É uma cláusula a negociar antes, não uma descoberta a fazer depois.
O fundo de obras é devolvido ao vendedor?
Não. As quantias pagas ao fundo de obras ficam vinculadas à unidade e permanecem com o condomínio: não acompanham o vendedor. O comprador se beneficia, portanto, e um fundo bem dotado reduz na mesma medida o risco de cobrança extraordinária. A contribuição anual é de ao menos cinco por cento do orçamento previsto, e de ao menos dois e meio por cento do valor do plano plurianual de obras quando tal plano tiver sido adotado.