Caçador de imóveis ou corretor: dois mandatos, dois lados

As duas profissões estão sujeitas à mesma lei, exigem a mesma carteira profissional e muitas vezes se praticam nas mesmas ruas. No entanto, recebem seu mandato de pessoas diferentes, e é toda a diferença quando se compra do exterior. Esta página esclarece essa divisão, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.

O mesmo cenário legal, dois mandantes opostos

O corretor e o caçador de imóveis exercem a mesma atividade regulamentada pela lei de 2 de janeiro de 1970: a intermediação nas operações sobre imóveis. Detêm a mesma carteira profissional com a menção relativa às transações imobiliárias, a mesma garantia financeira e o mesmo seguro de responsabilidade civil profissional.

O que os separa cabe em uma linha do contrato. O corretor recebe um mandato de venda do proprietário: deve a ele lealdade, diligência e o melhor preço possível. O caçador recebe um mandato de busca do comprador: deve a ele o imóvel que corresponde aos critérios escritos, inclusive entre imóveis que ninguém publica, e a negociação no sentido dele.

Essa oposição é estrutural, não moral. Um bom corretor trata perfeitamente os compradores, porque é assim que ele vende. Mas no dia em que o preço se discute, a obrigação contratual de cada um não aponta na mesma direção, e um comprador que vive a seis mil quilômetros raramente tem meios de verificar por conta própria.

Quem paga a quem, e como evitar pagar duas vezes

Os honorários de agência ficam a cargo da parte que o mandato designa, e o anúncio deve mencioná-lo. Na maioria das vendas, ficam a cargo do vendedor: o comprador paga então apenas os honorários do seu próprio caçador de imóveis. Mas uma parcela nada desprezível dos anúncios traz a menção “honorários a cargo do comprador”, e é aí que a duplicação se torna possível.

O assunto se trata antes da oferta, nunca depois. Existem duas saídas, e um caçador experiente obtém uma ou outra: ou a responsabilidade pelos honorários de agência passa ao vendedor no âmbito da negociação, o que equivale a uma redução líquida de preço, ou o caçador ajusta os seus para que o total continue sendo o que você havia orçado. O que não se deve fazer é descobrir a linha dupla na minuta da escritura.

Os honorários do caçador, por sua vez, obedecem a uma regra protetora relembrada em o mandato de busca: só são devidos na aquisição efetivamente concluída, e nenhum sinal pode ser cobrado durante a busca.

O titular de carteira e o agente comercial independente

Uma terceira figura circula sem que os compradores estrangeiros sempre a distingam: o agente comercial independente. Ele está inscrito no registro especial dos agentes comerciais e trabalha sob a atestação de um titular da carteira profissional, cuja atividade exerce sem deter fundos nem assinar mandato em nome próprio.

Esse arranjo é perfeitamente regular e muito difundido. Exige apenas uma verificação: a garantia financeira e o seguro de que você se beneficia são os do titular da carteira, não os do agente que está no telefone com você. Peça o nome da empresa titular, seu número de carteira e sua seguradora, e você saberá quem responde em caso de dificuldade.

O notário, que não toma o partido de ninguém

O terceiro profissional do processo ocupa uma posição diferente dos outros dois. Oficial público nomeado pelo ministro da Justiça, o notário autentica o ato, controla a legalidade da operação, purga os direitos de preferência, verifica a situação hipotecária e recolhe os impostos de transmissão por conta do Estado. Sua missão aproveita às duas partes, e sua tabela é regulamentada.

Ele não busca imóvel, não faz visitas e não negocia o preço: não é seu papel nem seu mandato. Em contrapartida, é o único que pode dar segurança jurídica à aquisição, e sua intervenção estrutura todo o calendário, como detalha nossa página sobre os prazos da oferta à escritura.

O que a distância muda nessa divisão

Para um comprador que vive na França, a questão muitas vezes se resolve sozinha: ele visita, compara, forma sua opinião. Para um comprador instalado no exterior, três elementos mudam. Ele não pode verificar o que lhe descrevem, então precisa de um profissional obrigado perante ele por um dever de aconselhamento. Ele não pode multiplicar as idas e vindas, então precisa de uma seleção feita antes das visitas e não durante. E provavelmente assinará sem estar lá, o que pressupõe ter preparado a procuração ou o comparecimento a distância com várias semanas de antecedência.

É exatamente o lugar que a French Realty ocupa a montante dos três profissionais: informa, orienta e coordena, define o projeto, escolhe o caçador de imóveis parceiro mais bem posicionado na região visada, e mantém a visão de conjunto entre busca, financiamento, obras e instalação.

Você está em dúvida sobre como abordar uma aquisição francesa desde o exterior: o estudo personalizado oferecido pela French Realty diz quem deve intervir no seu processo, em que ordem e a que custo, com seu interlocutor dedicado.