Le mandat de recherche : ce qu'il contient et ce qu'il vous engage à payer

Un acheteur étranger signe rarement un mandat de recherche en ayant lu le décret qui en fixe le contenu. C’est pourtant le seul document qui dit ce que le professionnel vous doit, ce que vous lui devez, et à partir de quand. Cette page détaille ce qu’il contient, en complément de notre page de référence sur la recherche immobilière accompagnée.

Ce que le décret impose au document

La recherche immobilière pour le compte d’un acquéreur relève de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Le mandat écrit n’est pas une bonne pratique : c’est une condition de validité. Un mandat verbal est nul, et sa nullité prive le professionnel de toute rémunération, même si la recherche a abouti.

Le document doit porter un certain nombre de mentions, et leur absence se repère en trente secondes :

• l’identité complète du mandant et du mandataire, avec le numéro de la carte professionnelle et le nom de la chambre de commerce qui l’a délivrée ;
• le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats tenu par le professionnel, dans l’ordre chronologique ;
• l’objet de la recherche, c’est-à-dire le périmètre géographique, le type de bien, la surface et le budget plafond ;
• la durée, obligatoirement déterminée, et les conditions de son renouvellement ;
• le montant des honoraires, leur assiette et la partie qui les supporte ;
• la garantie financière et l’assurance de responsabilité civile professionnelle du mandataire.

Le numéro de registre est le plus révélateur. Un mandat sans numéro est un mandat qui n’a pas été inscrit, donc un mandat dont le professionnel ne pourra pas se prévaloir. Demandez-le avant de signer, pas après.

Le périmètre compte plus que la durée

La durée se négocie facilement : trois mois renouvelables conviennent à la plupart des recherches, six mois se justifient sur un marché tendu ou un bien rare. Le périmètre, lui, ne se renégocie pas une fois signé, et c’est lui qui déclenche ou non les honoraires.

Un périmètre rédigé large protège le professionnel : « un appartement à Paris » signifie que toute acquisition parisienne entre dans le champ, y compris celle que vous auriez trouvée par un ami. Un périmètre rédigé précis vous protège : « un appartement de trois pièces, au moins 65 mètres carrés Carrez, dans les 5e, 6e et 7e arrondissements, à un budget de 1,2 million d’euros hors frais » circonscrit exactement ce que vous avez demandé.

La bonne rédaction n’est ni l’une ni l’autre : c’est celle qui décrit votre projet réel, avec ses marges assumées. Un périmètre trop étroit vous fera manquer le bien qui vous convenait à cinq mètres carrés près, et personne n’y gagne.

Quand les honoraires deviennent dus, et pas avant

L’article 6 de la loi Hoguet est la disposition que les acheteurs étrangers connaissent le moins et qui les protège le plus. Le professionnel ne peut recevoir aucune somme, sous quelque forme que ce soit, avant que l’opération ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit unique contenant l’engagement des parties. Aucun acompte de recherche, aucun frais de dossier, aucune avance sur visites.

La jurisprudence en a tiré une conséquence constante : les honoraires ne sont dus que si l’intervention du mandataire a effectivement causé l’acquisition. Le professionnel doit donc pouvoir prouver qu’il vous a présenté le bien, et c’est la seule raison d’être du bon de visite, ce papier qu’on signe distraitement à la fin d’une visite. Il ne vous engage pas à acheter : il date et prouve la présentation.

En pratique, les honoraires se règlent le jour de l’acte authentique, souvent directement par le notaire sur les fonds de l’acquisition, ce qui a l’avantage de les inscrire dans le plan de financement plutôt que de les laisser en dehors. Ils s’ajoutent aux frais de notaire et aux droits de mutation, et c’est ce total qu’il faut budgéter.

Le droit de rétractation de quatorze jours, que presque personne n’invoque

Un acheteur qui vit à l’étranger signe son mandat par voie électronique, après un ou plusieurs échanges à distance. Ce mandat est alors un contrat conclu à distance au sens du Code de la consommation, et l’article L221-18 ouvre au client non professionnel un délai de rétractation de quatorze jours à compter de la signature, sans motif ni frais.

Deux précisions comptent. Le professionnel doit vous remettre, avec le mandat, un formulaire type de rétractation ; s’il ne l’a pas fait, le délai passe de quatorze jours à douze mois et quatorze jours. Et si vous souhaitez que la recherche commence immédiatement, vous pouvez demander l’exécution anticipée : vous conservez alors votre droit de rétractation, mais le professionnel peut vous facturer le service déjà rendu au prorata.

Ce droit ne sert pas à changer d’avis pour rien. Il sert à relire à froid, une fois passé l’enthousiasme d’un premier échange, un périmètre et une clause de survie qu’on a parcourus trop vite.

Avant de signer, trois vérifications de dix minutes

La carte professionnelle se vérifie : elle porte un numéro, une date de validité et la mention des transactions sur immeubles. La garantie financière se vérifie aussi, par le nom de l’organisme garant, et elle n’a de sens que si le professionnel détient des fonds, ce qui n’est pas le cas d’un chasseur qui ne manie jamais l’argent de la transaction. L’assurance de responsabilité civile professionnelle, enfin, est celle qui répond si un conseil erroné vous cause un préjudice.

Ces trois vérifications prennent dix minutes et ferment la porte à l’intermédiaire non enregistré, qui existe et qui travaille surtout auprès des acheteurs étrangers, précisément parce qu’ils ne connaissent pas le cadre. Elles se complètent utilement par la lecture de ce que fait un chasseur et ce que fait un agent immobilier, les deux mandats n’étant pas donnés par la même personne.

Une fois le mandat signé, le parcours est balisé : la recherche, puis l’offre, puis le compromis et ses délais, et enfin la signature, qui ne demande pas votre présence en France.

Vous préparez une acquisition en France depuis l’étranger et vous voulez relire un mandat avant de vous engager : l’étude personnalisée offerte par French Realty cadre votre projet, avec votre interlocuteur dédié, avant toute mise en relation avec un chasseur partenaire.