De l'offre d'achat à l'acte : le calendrier réel et les délais qui s'imposent

Un acheteur qui vit à l’étranger sous-estime rarement le prix d’un bien français. Il sous-estime le calendrier, et c’est ce qui fait manquer des acquisitions : un vendeur qui doit déménager en juin n’attendra pas un acheteur dont le financement démarre en avril. Cette page déroule les délais de droit, en complément de notre page de référence sur la recherche immobilière accompagnée.

L’offre d’achat n’est pas une manifestation d’intérêt

C’est la confusion la plus fréquente, et la plus coûteuse. L’offre d’achat écrite est une proposition ferme : acceptée par le vendeur dans les termes exacts où elle a été formulée, elle forme la vente au sens de l’article 1583 du Code civil, qui la tient pour parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix. Il ne reste plus qu’à la constater par écrit et à la régulariser devant notaire.

Trois précautions en découlent. Une offre porte toujours une durée de validité courte, cinq à dix jours, faute de quoi elle reste ouverte pendant que le vendeur la fait jouer contre d’autres candidats. Une offre porte toujours les conditions que vous entendez y mettre, à commencer par l’obtention d’un prêt : les conditions qui ne figurent pas dans l’offre se négocient ensuite en position de faiblesse. Et une offre inférieure au prix demandé vaut refus de la proposition du vendeur et contre-proposition, que celui-ci reste libre d’ignorer, y compris s’il vous avait laissé espérer le contraire.

Avant acceptation, l’offre se retire librement si aucun délai de validité n’a été stipulé. Après acceptation, le retrait n’est plus possible : ce qui subsiste, c’est le droit de rétractation attaché au compromis.

Compromis ou promesse : deux documents, deux logiques

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties. Le vendeur s’oblige à vendre, l’acheteur à acheter, et le document fixe tout : désignation du bien, prix, diagnostics annexés, conditions suspensives, date limite de réitération, montant et sort du séquestre. C’est la forme dominante dans les ventes ordinaires.

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant un délai donné. L’acheteur, lui, paie une indemnité d’immobilisation pour ce temps de réflexion, qu’il perd s’il renonce sans motif prévu. Un point technique compte : une promesse unilatérale rédigée sous seing privé doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité, en application de l’article 1589-2 du Code civil. Passée devant notaire, cette formalité disparaît.

Dans les deux cas, un séquestre de cinq à dix pour cent du prix est versé, sur le compte du notaire et non au vendeur. Pour un acquéreur non résident, ce virement se prépare avant la signature : il suppose un compte en euros disponible et un délai de traitement international qui se compte en jours ouvrés.

Les dix jours de rétractation, et ce qu’ils permettent vraiment

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un logement un délai de rétractation de dix jours, porté de sept à dix par la loi du 6 août 2015. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’acte, ou du lendemain de sa remise en main propre contre récépissé.

Ce délai se purge sans motif et sans pénalité : une lettre recommandée suffit, et le séquestre est restitué dans les vingt et un jours. Il n’est pas là pour permettre de changer d’avis sans raison, même si c’est son effet. Il est là pour vous donner le temps de lire ce que le compromis annexe : les diagnostics, et surtout, en copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, qui annoncent les travaux votés et non encore appelés.

C’est le moment le plus utile du parcours pour un acheteur absent, parce que c’est le seul où l’on peut encore sortir sans coût. Le laisser passer sans avoir lu ces pièces revient à s’engager à l’aveugle sur des sommes qui peuvent dépasser le montant de la négociation obtenue.

Les conditions suspensives et la purge des droits

La condition suspensive de prêt est la plus importante, et elle est protégée : l’article L313-41 du Code de la consommation lui impose une durée d’un mois au minimum, et l’acquéreur qui n’obtient pas son financement récupère l’intégralité du séquestre. Y renoncer par écrit est légalement possible, et parfois demandé par un vendeur pressé : c’est alors le séquestre qui est en jeu, et la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, qui plafonne le taux d’effort à trente-cinq pour cent, rend ce pari plus risqué qu’il n’y paraît pour un revenu perçu en devise étrangère.

D’autres conditions s’ajoutent selon les dossiers : absence de servitude d’urbanisme grevant le bien, obtention d’une autorisation, situation hypothécaire apurée. Et une purge s’impose presque toujours, celle du droit de préemption urbain : le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la commune, qui dispose de deux mois pour répondre, portés à trois mois si elle demande à visiter le bien ou à le faire estimer. Ce délai n’est ni négociable ni compressible.

Le calendrier à retenir

Entre l’offre acceptée et la remise des clés, comptez trois à quatre mois dans un dossier ordinaire : deux à quatre semaines pour rédiger et signer le compromis, dix jours de rétractation, un à deux mois d’instruction bancaire, deux mois de purge du droit de préemption qui courent en parallèle, puis la convocation à l’acte authentique.

Deux leviers seulement raccourcissent cette durée, et ils se prennent en amont. Le premier est d’arriver avec un financement déjà instruit, ce qui suppose d’avoir traité le sujet avant la première visite. Le second est de préparer la signature à distance dès le compromis, car la procuration authentique et la comparution à distance demandent elles aussi leurs semaines d’acheminement. Les honoraires de recherche, eux, ne sont dus qu’à l’acte, selon les règles détaillées dans le mandat de recherche.

Reste à savoir qui, autour de la table, travaille pour vous : c’est l’objet de notre comparaison entre chasseur immobilier et agent immobilier.

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