Votre recherche immobilière avec un chasseur partenaire

Qu'est-ce qu'un chasseur immobilier, et pour qui travaille-t-il ?

C'est un professionnel titulaire de la carte T, mandaté par l'acheteur et payé par lui, dont le métier est de trouver un bien et de le négocier dans son intérêt. La distinction n'est pas de vocabulaire : l'agent immobilier classique tient son mandat du vendeur, et défend donc le prix le plus haut. Les deux exercent sous la même loi du 2 janvier 1970, de part et d'autre de la table.

French Realty n'est pas ce chasseur et n'en tient pas lieu : elle cadre votre projet, choisit le professionnel dont la zone et la spécialité correspondent, et coordonne. La recherche, les visites et la négociation sont portées par un chasseur partenaire titulaire de la carte T, sous sa propre responsabilité et par son propre mandat.

Comment se déroule une recherche, étape par étape ?

Une recherche conduite depuis l'étranger n'est pas une recherche française accélérée : c'est une recherche dont chaque étape produit une trace écrite, parce que le commanditaire ne peut pas voir par lui-même. Le cadrage ouvre le parcours et il est plus long qu'on ne l'imagine, parce qu'il faut convertir un projet de vie en critères opposables : quartiers retenus et quartiers écartés, surface utile plutôt que surface annoncée, étage et ascenseur, exposition, niveau de travaux acceptable, budget total travaux et frais compris.

Vient ensuite le sourcing, qui ne se limite pas aux portails d'annonces : mandats confiés à des agences locales, biens signalés par des notaires, successions, et ce que les professionnels appellent le hors marché, c'est-à-dire des biens dont le propriétaire accepte la vente sans publicité. La visite suit, et c'est là que la distance se paie ou se gagne : une visite utile à un acheteur absent produit un relevé photographique complet, une vidéo continue plutôt que des plans choisis, des mesures, l'état des parties communes, le bruit à l'heure réelle et non à l'heure du rendez-vous, et une note sur ce qui manque au dossier.

Qu'est-ce qu'un mandat de recherche, et qu'engage-t-il vraiment ?

C'est le document qui transforme une conversation en engagement réciproque, et la plupart des acheteurs étrangers le signent sans en avoir lu le régime. La recherche immobilière pour le compte d'un acquéreur est une activité réglementée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et par son décret d'application du 20 juillet 1972. Le professionnel qui l'exerce détient une carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, adossée à une garantie financière et à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Trois conséquences pratiques en découlent, et elles protègent l'acheteur bien plus qu'elles ne le contraignent. Le mandat est obligatoirement écrit, numéroté et inscrit sur un registre des mandats tenu par le professionnel : un mandat verbal est nul, et son absence prive le professionnel de toute rémunération. Le mandat est à durée déterminée, généralement trois à six mois, renouvelable expressément. Et surtout, l'article 6 de la loi Hoguet interdit au professionnel de recevoir une somme quelconque avant que l'opération ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit : aucun acompte, aucun frais de dossier, aucune avance sur recherche.

Le périmètre du mandat mérite plus d'attention que sa forme : ce sont les critères écrits, secteur, surface, budget plafond, qui déterminent si un bien entre ou non dans le champ des honoraires. Un périmètre rédigé trop large transforme n'importe quelle acquisition en acquisition due.

Combien coûte réellement une acquisition, au-delà du prix affiché ?

Le poste que les acheteurs étrangers sous-estiment le plus est celui qu'on appelle en France les frais de notaire, alors que le notaire n'en garde qu'une petite part. L'essentiel est de l'impôt : les droits de mutation à titre onéreux reviennent au département et à la commune. Le taux départemental de droit commun était de 4,50 % du prix ; la loi de finances pour 2025 a ouvert aux départements la faculté de le porter à 5,00 % pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028, faculté que la majorité d'entre eux a exercée, les primo-accédants en étant exonérés. S'y ajoutent la taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette calculés sur la part départementale.

Une règle de budget tient en une phrase : on ne raisonne jamais sur le prix, on raisonne sur le prix majoré de huit à dix pour cent pour l'ancien, honoraires de recherche compris, auxquels s'ajoutent les travaux estimés. C'est ce total qui doit entrer dans le plan de financement, et c'est lui qui détermine le budget réel d'un acheteur non résident, dont la banque française demandera par ailleurs un apport plus élevé qu'à un résident.

Combien de temps dure une recherche, et de quoi dépend la durée ?

Trois à six mois pour trouver, puis deux à quatre mois pour signer : la seconde moitié ne se compresse pas, elle est faite de délais de droit. La première, en revanche, dépend presque entièrement d'une chose, la largeur de votre cahier des charges au regard de ce que le marché produit réellement.

La durée qui surprend le plus les acquéreurs venus de l'étranger n'est pas la recherche, c'est l'après. Entre le compromis et les clés, le calendrier français est presque entièrement fait de délais incompressibles : dix jours de rétractation, deux mois de réponse de la commune à la déclaration d'intention d'aliéner, un mois au minimum pour la condition de prêt. Aucune urgence ne les raccourcit.

Peut-on acheter en France sans jamais s'y déplacer ?

Oui, et c'est devenu courant. Trois voies existent, qui ne demandent pas le même degré de formalisme et ne se valent pas selon le pays où vous résidez. La procuration authentique est la plus répandue : vous donnez pouvoir à une personne de votre choix, souvent un clerc de l'étude, de signer l'acte en votre nom. Établie en France, elle est reçue par un notaire ; établie à l'étranger, elle passe par un notaire local ou par le consulat de France, et elle demande selon le pays une apostille de la convention de La Haye du 5 octobre 1961 ou une légalisation.

La comparution à distance par acte authentique électronique a été ouverte par le décret du 3 avril 2020 puis pérennisée : le notaire reçoit l'acte par un système de visioconférence agréé et recueille une signature électronique qualifiée. Elle suppose que l'étude en soit équipée, ce qui est loin d'être universel, et un créneau tenable pour les deux parties. Si vous ne parlez pas français, le notaire fera appel à un interprète : il doit s'assurer que chaque partie comprend l'acte qu'elle signe, et un acte reçu sans cette précaution est fragile.

Que faut-il vérifier avant de signer, quand on est loin ?

La loi impose au vendeur de remettre un dossier de diagnostic technique annexé au compromis, prévu par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Ce dossier est la première grille de lecture d'un acheteur absent, et son absence ou son incomplétude n'est jamais un détail : elle prive le vendeur de la clause d'exonération des vices cachés sur le point concerné.

En copropriété, l'article L721-2 du même code ajoute une série d'informations que le vendeur doit fournir dès la promesse : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel, sommes dues au syndicat, et état global des impayés. C'est là que se lisent les travaux votés et non encore appelés, qui deviendront vos travaux si l'appel de fonds tombe après votre acquisition.

• Le procès-verbal de la dernière assemblée générale, lu en entier : les ravalements et les ascenseurs s'y annoncent un à trois ans à l'avance.
• La note de renseignements d'urbanisme : servitudes, alignements, projets voisins que la vue actuelle ne laisse pas deviner.
• L'état hypothécaire du bien, que le notaire demande, et qui révèle les inscriptions à purger avant l'acte.
• Le régime fiscal qui vous attend en tant que non-résident, à vérifier avant l'offre et non après l'acte.

Quels risques pèsent sur un acheteur qui n'est pas sur place ?

Un seul, en réalité, décliné de plusieurs façons : vous décidez sur le récit de quelqu'un d'autre. Tout le reste en découle, et c'est pourquoi la question n'est pas de savoir si l'on peut acheter à distance, mais de savoir qui vous raconte le bien et de quel côté de la table cette personne se tient.

Le délai de rétractation de dix jours de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation est le filet de sécurité de l'acheteur à distance : il court à compter de la remise du compromis, sans qu'aucun motif ne soit à donner ni aucune pénalité à payer. C'est le seul moment où une décision se défait sans coût, et il mérite d'être employé à vérifier, pas à attendre.

De l'offre d'achat à la signature : quels délais s'imposent ?

L'offre d'achat écrite est un engagement de l'acquéreur, pas une manifestation d'intérêt. Une fois acceptée par le vendeur dans les termes exacts où elle a été formulée, la vente est juridiquement formée : c'est pourquoi une offre se rédige avec une durée de validité courte, souvent une semaine, et avec les conditions que l'on entend y mettre, financement en tête. Une offre au prix affiché, acceptée, engage. Une offre inférieure vaut refus de l'offre initiale du vendeur et nouvelle proposition, que celui-ci reste libre d'ignorer.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties et fixe tout : prix, désignation, diagnostics, conditions suspensives, date limite de l'acte, montant du séquestre, généralement cinq à dix pour cent du prix, versé sur le compte du notaire et non au vendeur. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur, l'acquéreur payant une indemnité d'immobilisation pour le temps de réflexion ; elle est moins fréquente hors des opérations complexes. Dans les deux cas, l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation ouvre à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours, porté de sept à dix jours par la loi du 6 août 2015, qui court à compter du lendemain de la remise de l'acte et se purge sans motif ni pénalité.

La condition suspensive de prêt est d'ordre public quand l'acquéreur finance son achat : l'article L313-41 du Code de la consommation lui donne une durée d'un mois au minimum, et l'acheteur qui n'obtient pas son financement récupère l'intégralité du séquestre. Y renoncer par écrit est possible et parfois demandé par un vendeur pressé : c'est alors le séquestre qui est en jeu.

Chasseur immobilier, agent immobilier, notaire : qui travaille pour qui ?

Les trois professionnels détiennent des mandats différents et servent des intérêts différents, et c'est la confusion la plus coûteuse pour un acheteur étranger. L'agent immobilier qui publie l'annonce tient son mandat du vendeur : il lui doit la meilleure vente possible, et ses honoraires en dépendent. Le chasseur immobilier tient le sien de l'acquéreur : il cherche ce que l'acheteur décrit, y compris hors des biens publiés, et il négocie dans son sens. Le notaire, lui, ne prend le parti de personne : officier public, il authentifie, contrôle la légalité de l'opération, purge les droits de préemption et répond de la sécurité juridique de l'acte pour les deux parties.

Dans ce paysage, French Realty occupe une quatrième place, en amont des trois autres : elle informe, oriente et coordonne. Elle cadre le projet, choisit le chasseur partenaire le mieux placé sur le secteur visé, tient la vision d'ensemble entre la recherche, le financement, les travaux et l'installation, et reste votre interlocuteur unique quand quatre professionnels français parlent en même temps.

Le financement doit-il être réglé avant de commencer à chercher ?

Avant, oui, et c'est le conseil le plus rentable de cette page. Un vendeur français choisit rarement l'offre la plus élevée : il choisit celle qui ira jusqu'au bout, et un dossier de financement déjà instruit vaut souvent mieux qu'une surenchère. Pour un acquéreur non résident, cela prend du temps : les banques françaises appliquent une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière qui plafonne le taux d'effort à trente-cinq pour cent des revenus et la durée à vingt-cinq ans, elles appliquent une décote aux revenus perçus en devise étrangère, et elles demandent un apport plus élevé qu'à un résident.

Un compte bancaire français facilite l'ensemble, du versement du séquestre aux prélèvements de charges, et le droit au compte de l'article L312-1 du Code monétaire et financier permet de l'obtenir même après un refus. Le détail du financement et celui de l'ouverture de compte vivent dans leurs pages dédiées, avec les taux, les pièces demandées et les délais par pays de résidence.

Quelles erreurs coûtent le plus cher à un acheteur non résident ?

1. Signer une offre d'achat pour réserver un bien, en croyant qu'elle n'engage à rien : acceptée telle quelle, elle forme la vente.
2. Renoncer à la condition suspensive de prêt pour se rendre plus attractif, sans mesurer que le séquestre est alors perdu si la banque refuse.
3. Budgéter sur le prix affiché et découvrir huit à dix pour cent de frais au moment du plan de financement, donc renoncer ou emprunter davantage.
4. Faire visiter par un proche de passage plutôt que par un professionnel : le relevé manquera précisément de ce qui se négocie ensuite.
5. Laisser passer le délai de rétractation de dix jours sans avoir lu les procès-verbaux d'assemblée générale, qui annoncent les travaux votés.
6. Commander la procuration après la signature du compromis : entre l'apostille et l'acheminement, la date de l'acte se décale de plusieurs semaines.

Que fait French Realty sur votre recherche, et que ne fait-elle pas ?

Le point de départ est l'étude personnalisée offerte : un échange qui convertit votre projet en critères écrits, en budget total frais et travaux compris, et en calendrier réaliste compte tenu de votre pays de résidence et de votre financement. C'est à l'issue de ce cadrage que le chasseur partenaire est choisi, sur le secteur visé et sur le type de bien, et non l'inverse.

Pendant la recherche, French Realty tient la vue d'ensemble : elle suit l'avancement, relit les rapports de visite avec vous, prépare les questions à poser au vendeur et au syndic, coordonne le notaire, la banque et, quand l'acquisition porte sur un bien à rénover, l'estimation des travaux. Après l'acte, le même interlocuteur enchaîne sur l'installation, le suivi du bien et l'entretien, parce que le jour de la remise des clés n'est pas la fin du projet quand on habite à six mille kilomètres.