Transmitir seu imóvel, sem deixar ao acaso

O que acontece com um imóvel francês quando um não residente falece?

Duas leis se sobrepõem, e confundi-las custa caro. A lei da sucessão (quem herda, em que partes): em princípio a da nacionalidade do falecido, e um nacional de um Estado da União Europeia pode escolher expressamente a lei da sua nacionalidade em testamento, o que o regulamento europeu 650/2012 organiza. A lei do imóvel por fim: para certos atos sobre o próprio bem, o direito francês se aplica porque o imóvel está na França. Os direitos franceses, esses, atingem os imóveis franceses, onde morarem os herdeiros: é a regra de territorialidade, temperada pelos acordos fiscais contra a dupla tributação.

Como se desenrola uma sucessão imobiliária do exterior?

A sequência segue uma ordem que o notário mantém. Obtida a certidão de óbito, os herdeiros se identificam (registros civis, eventualmente uma ata de notoriedade lavrada pelo notário francês); optam, na devida forma, entre aceitação pura e simples, aceitação até o limite do ativo ou renúncia, podendo a opção ser diferida por quatro meses. A declaração de sucessão sai em seis meses. Depois a propriedade se materializa: uma certidão de propriedade imobiliária é publicada no registro de imóveis, as contas do falecido são liquidadas, e a família escolhe: manter em indivisão, vender ou partilhar. Todo esse tempo, o imóvel continua exigindo a manutenção dele.

1. Certidão de óbito, identificação dos herdeiros, eventual ata de notoriedade pelo notário.
2. Opção dos herdeiros: aceitar, aceitar até o limite do ativo ou renunciar (diferimento possível de quatro meses).
3. Declaração de sucessão em seis meses, direitos liquidados pela taxa por parentesco.
4. Certidão de propriedade publicada; o imóvel sai do patrimônio do falecido.
5. Decisão da família: indivisão, venda ou partilha; em paralelo, o imóvel permanece mantido e segurado.

Sob quais condições transmitir em vida?

Transmitir em vida se faz por doação, em plena propriedade ou desmembrada (usufruto de um lado, nua propriedade do outro), cada forma seguindo as próprias regras de fundo e de forma, sendo a escritura notarial obrigatória para um imóvel. Os direitos de doação seguem as mesmas escalas da sucessão, com o mesmo abatimento de 100 000 euros por filho por período móvel de quinze anos: doar cedo é doar duas vezes sob dois abatimentos. A detenção por sociedade por fim desloca a transmissão (transmitem-se quotas), sem dispensar direitos nem formalidades. Esses arbitramentos cabem ao notário e, para a estruturação, a um aconselhamento especializado; a French Realty informa e orienta, jamais aconselha a estrutura.

Nota: o desmembramento e a sociedade não são nem truques nem tabus; são instrumentos de direito, com os seus encargos e efeitos, que nossos artigos «desmembramento usufruto e nua propriedade» e «SCI para deter um imóvel na França» descrevem sem jamais decidir por você.

Quanto custa uma sucessão ou doação imobiliária?

Três flux se somam, e nenhum se parece com os outros. Os direitos de transmissão a título gratuito (sucessão ou doação), calculados sobre a parte recebida pela taxa por parentesco, após abatimentos: 100 000 euros por filho, valores próprios do cônjuge sobrevivente e dos irmãos nos casos previstos. Os custos da escritura: emolumentos do notário tarifados por decreto, despesas e formalidades. E o passivo eventual do imóvel: encargos correntes que continuam enquanto a sucessão corre. A French Realty nada recebe dos direitos nem das escrituras; o serviço dela, durante e ao redor da sucessão, é orçamentado à parte.

Quais prazos para declarar, optar, vender?

Três relógios ritmam a sucessão. A opção dos herdeiros: exigível após quatro meses, o herdeiro que não se pronunciou é considerado aceitante. A declaração: seis meses a contar do falecimento para apresentar, os direitos pagos ao mesmo tempo, com possibilidades de diferimento ou parcelamento para os imóveis. O certificado imobiliário por fim: em caso de transmissão, o condomínio pode obter gratuitamente, por seis meses, um certificado de informação sobre encargos e obras votados, o que nosso artigo «herdar um imóvel na França» detalha. Vender durante a indivisão é possível, por unanimidade salvo autorização; é uma negociação de família que o notário enquadra.

Nota: durante a sucessão, o imóvel permanece segurado e mantido; um seguro rescindido por falta de pagamento na data do falecimento, ou um sinistro de água não constatado durante a indivisão, custam mais caros que todo o resto. É exatamente o que a gestão da French Realty cobre nos meses que separam o falecimento da partilha.

Como procedem, na prática, os herdeiros no exterior?

Do exterior, cada gesto da sucessão se faz à distância ou quase: registros civis pedidos às autoridades competentes, mandato dado a um notário francês ou a um dos herdeiros para assinar, declaração apresentada online, direitos pagos por transferência. O acordo fiscal entre a França e o país de residência dos herdeiros decide a dupla tributação: crédito de imposto na França ou no exterior, conforme prevê. Nossos guias por país tratam desses acordos para os principais perfis; nossa página «notário bilíngue» oferece a escritura na sua língua. E enquanto os papéis avançam, alguém precisa abrir a correspondência, pagar o síndico e visitar o imóvel: é o posto da gestão.

O que conferir ao preparar a sua transmissão?

Que riscos de uma sucessão não preparada?

O primeiro risco é a indivisão que se arrasta: primos em três continentes, um imóvel que ninguém mantém e que todos pagam, até a venda às pressas. O segundo é a conta: direitos liquidados sobre um passivo mal comprovado, abatimentos perdidos por falta de doações antecipadas. O terceiro é o próprio imóvel: um seguro que cai, um sinistro de água descoberto na partilha, um condomínio que vota obras que ninguém acompanha. Preparar a sucessão é preparar o imóvel: título claro, vontade escrita, manutenção em dia. A French Realty segura o terceiro posto e coordena os dois primeiros com o notário.

Quais são as primeiras providências de um herdeiro no exterior?

As primeiríssimas providências cabem em cinco gestos, antes mesmo do notário: obter as certidões (óbito, estado civil dos herdeiros), proteger o imóvel (conferir o seguro, mandar vistoriar, ler os medidores), avisar os terceiros (síndico, seguradora, bancos, administrações), reunir as peças do dossiê (título, avisos fiscais, recibos, contas) e, em família, acordar um interlocutor único. Nosso artigo «herdar um imóvel na França» percorre esses gestos um a um; o estudo personalizado da French Realty lista, para o SEU imóvel, as intervenções exatas de que ele precisa durante a sucessão, orçamentadas à parte.

Quais erros evitar na transmissão?

O que a French Realty faz ao redor de uma sucessão?

Durante a sucessão, a French Realty mantém o imóvel vivo: vistorias, correspondência acompanhada, síndico pago e ouvido, seguro conferido, reparos resolvidos, sob orçamento e na língua da família. Ela prepara o dossiê que o notário espera, coordena com o notário bilíngue quando a família está no exterior e, no dia da partilha, orienta aos parceiros da venda se a família escolher vender. A escritura sucessória, a declaração e os direitos ficam com o notário; a estratégia, com quem a aconselha. A French Realty informa, orienta e coordena, um único interlocutor para toda a família, em toda a França.