O mandato de busca: o que contém e a que compromete você a pagar

Um comprador estrangeiro raramente assina um mandato de busca tendo lido o decreto que fixa seu conteúdo. No entanto, é o único documento que diz o que o profissional deve a você, o que você deve a ele, e a partir de quando. Esta página detalha o que ele contém, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.

O que o decreto impõe ao documento

A busca imobiliária por conta de um comprador está sujeita à lei de 2 de janeiro de 1970 e a seu decreto de aplicação de 20 de julho de 1972. O mandato escrito não é uma boa prática: é uma condição de validade. Um mandato verbal é nulo, e sua nulidade priva o profissional de qualquer remuneração, mesmo que a busca tenha dado resultado.

O documento deve conter várias menções, e a ausência delas se percebe em trinta segundos:

• a identidade completa do mandante e do mandatário, com o número da carteira profissional e o nome da câmara de comércio que a emitiu;
• o número de inscrição do mandato no registro de mandatos mantido pelo profissional, em ordem cronológica;
• o objeto da busca, isto é, o perímetro geográfico, o tipo de imóvel, a área e o orçamento máximo;
• o prazo, obrigatoriamente determinado, e as condições de sua renovação;
• o valor dos honorários, sua base de cálculo e a parte que os suporta;
• a garantia financeira e o seguro de responsabilidade civil profissional do mandatário.

O número de registro é o mais revelador. Um mandato sem número é um mandato que não foi inscrito, portanto um mandato do qual o profissional não poderá se valer. Peça-o antes de assinar, não depois.

O perímetro conta mais do que o prazo

O prazo se negocia com facilidade: três meses renováveis servem à maioria das buscas, seis meses se justificam em um mercado apertado ou para um imóvel raro. O perímetro, esse, não se renegocia depois de assinado, e é ele que aciona ou não os honorários.

Um perímetro redigido de forma ampla protege o profissional: “um apartamento em Paris” significa que qualquer aquisição parisiense entra no campo, inclusive a que você teria encontrado por um amigo. Um perímetro redigido com precisão protege você: “um apartamento de três cômodos, ao menos 65 metros quadrados Carrez, no 5º, 6º e 7º distritos, com orçamento de 1,2 milhão de euros sem custos” circunscreve exatamente o que você pediu.

A boa redação não é nem uma nem outra: é a que descreve seu projeto real, com suas margens assumidas. Um perímetro estreito demais fará você perder o imóvel que lhe servia por cinco metros quadrados, e ninguém ganha com isso.

Quando os honorários se tornam devidos, e não antes

O artigo 6 da lei Hoguet é a disposição que os compradores estrangeiros menos conhecem e que mais os protege. O profissional não pode receber quantia alguma, sob qualquer forma, antes que a operação seja efetivamente concluída e constatada em um ato escrito único contendo o compromisso das partes. Nenhum sinal de busca, nenhuma taxa de processo, nenhum adiantamento sobre visitas.

A jurisprudência tirou disso uma consequência constante: os honorários só são devidos se a intervenção do mandatário efetivamente causou a aquisição. O profissional deve, portanto, poder provar que apresentou o imóvel a você, e essa é a única razão de ser do comprovante de visita, aquele papel que se assina distraidamente ao fim de uma visita. Ele não compromete você a comprar: data e prova a apresentação.

Na prática, os honorários são pagos no dia da escritura pública, muitas vezes diretamente pelo notário com os fundos da aquisição, o que tem a vantagem de inscrevê-los no plano de financiamento em vez de deixá-los de fora. Somam-se aos custos do notário e aos impostos de transmissão, e é esse total que precisa ser orçado.

O direito de desistência de quatorze dias, que quase ninguém invoca

Um comprador que vive no exterior assina seu mandato por via eletrônica, depois de uma ou mais trocas a distância. Esse mandato é então um contrato celebrado a distância no sentido do Código do Consumo, e o artigo L221-18 abre ao cliente não profissional um prazo de desistência de quatorze dias a contar da assinatura, sem motivo nem custo.

Duas precisões importam. O profissional deve entregar a você, com o mandato, um formulário padrão de desistência; se não o fez, o prazo passa de quatorze dias para doze meses e quatorze dias. E se você quiser que a busca comece imediatamente, pode pedir a execução antecipada: você conserva então seu direito de desistência, mas o profissional pode cobrar pelo serviço já prestado, proporcionalmente.

Esse direito não serve para mudar de ideia por nada. Serve para reler a frio, passado o entusiasmo de uma primeira conversa, um perímetro e uma cláusula de sobrevivência que foram percorridos depressa demais.

Antes de assinar, três verificações de dez minutos

A carteira profissional pode ser verificada: traz um número, uma data de validade e a menção relativa às transações imobiliárias. A garantia financeira também pode ser verificada, pelo nome do organismo garantidor, e só faz sentido se o profissional detiver fundos, o que não é o caso de um caçador de imóveis que nunca manuseia o dinheiro da transação. O seguro de responsabilidade civil profissional, por fim, é o que responde se um conselho errado causar prejuízo a você.

Essas três verificações levam dez minutos e fecham a porta ao intermediário não registrado, que existe e que trabalha sobretudo junto a compradores estrangeiros, justamente porque eles não conhecem o cenário legal. Elas se completam com a leitura sobre o que faz um caçador de imóveis e o que faz um corretor, já que os dois mandatos não são dados pela mesma pessoa.

Uma vez assinado o mandato, o percurso está balizado: a busca, depois a oferta, depois o contrato preliminar e seus prazos, e por fim a assinatura, que não exige sua presença na França.

Você prepara uma aquisição na França desde o exterior e quer que um mandato seja relido antes de se comprometer: o estudo personalizado oferecido pela French Realty define seu projeto, com seu interlocutor dedicado, antes de qualquer apresentação a um caçador de imóveis parceiro.