Comprar em leilão imobiliário na França

Quais são os três tipos de leilão imobiliário na França?

A palavra « leilão » abrange três procedimentos que não têm o mesmo vendedor, nem as mesmas regras, nem o mesmo nível de risco. Confundi-los é o primeiro erro, e o mais caro: um comprador que acredita ter prazo de arrependimento porque leu uma página sobre leilões notariais pode perder sua garantia na sala de audiências. Eis o mapa completo.

A adjudicação judicial, a mais regulada e a mais arriscada

Ela encerra uma penhora imobiliária ou uma liquidação. O imóvel é vendido na barra do tribunal judicial do qual depende o prédio, sobre um caderno de condições de venda depositado no cartório e consultável antes da audiência. Os lances são feitos por ministério de advogado: você não levanta a mão, seu advogado dá o lance por você, sobre o mandato escrito e o teto que você fixou. Cada lance reabre uma contagem regressiva de noventa segundos; o silêncio durante esse prazo encerra a arrematação.

É a via em que o preço mínimo é o mais baixo, porque é fixado pelo credor que promove a venda e não pelo mercado. É também a que retira do comprador quase todas as suas proteções habituais: sem arrependimento, sem condição de financiamento, um imóvel vendido no estado em que se encontra, por vezes ocupado.

O leilão notarial, o mais acessível

Aqui o vendedor é voluntário: uma herança a partilhar, uma compropriedade que quer sair pela porta da frente, uma instituição que cede um bem. A venda ocorre na câmara dos notários ou no cartório, e cada vez mais online, numa janela de lances de vinte e quatro a trinta e seis horas. Nenhum advogado é necessário, uma procuração basta se você estiver no exterior, e o caderno de encargos é entregue pelo notário a pedido.

Nuance decisiva para um comprador à distância: no formato online, o vendedor escolhe entre as melhores ofertas e a venda conclui-se depois por um contrato preliminar clássico. Você recupera assim o prazo de arrependimento de dez dias e a possibilidade de uma condição suspensiva de financiamento, que a adjudicação judicial lhe recusa. Com o mesmo orçamento, é muitas vezes a porta de entrada mais sensata.

O leilão de bens públicos, o mais confidencial

O Estado e as coletividades cedem regularmente bens que se tornaram inúteis: antigas casas de função, presbitérios, quartéis, terrenos, instalações administrativas. Os lotes são atípicos, a concorrência é fraca porque poucos compradores particulares conhecem essas plataformas, e os processos são muitas vezes mais bem documentados do que numa venda judicial. É a via menos frequentada e, para um projeto de residência secundária atípico, por vezes a mais interessante.

Como se desenrola um leilão judicial, etapa por etapa?

O calendário de uma adjudicação é público e previsível. Entre o momento em que você identifica um lote e aquele em que detém as chaves, raramente passam menos de quatro meses. Eis a cadeia completa, em ordem.

1. Identificação do lote. As vendas são anunciadas pela imprensa e por afixação, e retomadas em portais especializados. O anúncio dá o preço mínimo, a data da audiência, o tribunal e o nome do advogado que promove a venda.
2. Leitura do caderno de condições de venda. É a peça central, depositada no cartório judicial. Descreve o imóvel, sua ocupação, as servidões, os encargos em atraso, os laudos anexados e as condições da venda. Tudo o que não consta dele não existe.
3. Visita organizada. Um oficial de justiça abre o imóvel em datas fixadas de antemão, em geral uma ou duas, em visita coletiva e breve. Não há segunda visita nem perícia encomendada pelo comprador.
4. Escolha e mandato do advogado. Você constitui um advogado inscrito na ordem daquele tribunal. Fixa por escrito seu lance máximo: é a única proteção entre você e o arrebatamento da sala.
5. Entrega da garantia. Antes da audiência, você entrega ao advogado uma caução bancária irrevogável ou um cheque administrativo à ordem do depositário, representando 10 % do preço mínimo, com um piso de 3 000 euros.
6. A audiência. Os lances encadeiam-se, cada um reabrindo noventa segundos. O juiz profere a adjudicação em favor do último licitante. A garantia dos licitantes vencidos é devolvida.
7. O prazo de cobertura de lance. Durante dez dias, qualquer terceiro pode cobrir o lance em pelo menos um décimo do preço principal, por ato de advogado. Uma nova audiência é então marcada e tudo recomeça.
8. O pagamento e o título. Findo esse prazo, você deposita o preço no prazo de dois meses a contar da adjudicação tornada definitiva, e paga as despesas. A sentença de adjudicação, publicada no registro predial, vale como título de propriedade.

A etapa que todos subestimam é a segunda. O caderno de condições de venda responde sozinho às três perguntas que decidem a rentabilidade da operação: o imóvel está livre ou ocupado, o que ainda deve ao condomínio e que servidões o oneram. Lê-lo tarde, ou lê-lo mal, é comprar às cegas.

Quem pode dar lances, e que condições reunir antes da audiência?

Ninguém dá lance em nome próprio em uma adjudicação judicial: o artigo R322-40 do Código dos Procedimentos Civis de Execução exige representação por um advogado inscrito na ordem do tribunal que vende. Você não assina, portanto, você outorga um mandato, e esse mandato se prepara antes da audiência, não na mesma manhã.

O leilão notarial e o leilão de bens públicos seguem outras regras: o advogado não é exigido e o próprio edital fixa o depósito de garantia. Leia sempre qual procedimento conduz o imóvel antes de preparar o que quer que seja, os três não se preparam da mesma forma.

Quanto custa realmente uma compra em leilão?

O preço de arrematação não é o preço pago. A uma venda judicial acrescem despesas que o caderno de condições de venda põe a cargo do comprador, e que se pagam além do preço, sem serem financiáveis pelo empréstimo nos mesmos prazos. Contar de 10 a 20 % do preço de arrematação é uma ordem de grandeza prudente, pesando a parte fixa tanto mais quanto menor for o lote.

A regra prática cabe numa frase: seu lance máximo não é seu orçamento, é seu orçamento menos todos esses itens. O comprador que fixa seu teto sobre o total que pode comprometer, despesas incluídas, nunca erra por dez pontos. Quem dá lance sobre o orçamento bruto descobre a diferença dois meses depois, quando o preço se torna exigível.

Quais são os prazos a conhecer, e qual deles é fatal?

Uma adjudicação é uma sucessão de prazos curtos, dos quais apenas um não tem remédio: o do pagamento. Os outros suportam-se, este prepara-se.

Esses dois meses contam-se em dias corridos e não levam em conta o tempo bancário. Um comprador não residente que precisa acionar uma transferência de divisas, abrir uma conta na França e liberar fundos detidos no exterior começa a corrida com uma desvantagem que nenhum banco recuperará por ele. O financiamento deve estar fechado antes da audiência, não depois.

Um não residente pode comprar em leilão na França?

Nenhuma regra francesa reserva a compra de imóveis a nacionais ou residentes. Um estrangeiro residente no exterior pode comprar e deter um imóvel na França sem autorização prévia, em leilão como em qualquer outro caso. Os obstáculos nunca são, portanto, jurídicos: são bancários, fiscais e de calendário.

Uma vez proprietário, você fica sujeito ao regime de detenção aplicável a qualquer proprietário estrangeiro: imposto predial, eventual imposto de residência secundária, tributação dos rendimentos de aluguel na França e, na revenda, um ganho de capital com contribuições sociais cuja taxa depende do seu país de residência e da sua filiação. Essas questões não mudam porque o imóvel foi adquirido em leilão, mas preparam-se ao mesmo tempo.

O que verificar antes de se comprometer com um lance?

Uma adjudicação não admite arrependimento. Tudo o que um comprador comum descobre durante seus dez dias de reflexão deve aqui ser sabido antes de levantar a mão, e a fonte não é um anúncio: é o caderno de condições de venda, depositado no cartório judicial e aberto a qualquer pessoa.

O preço de vendas comparáveis se verifica na base pública de transações imobiliárias, divulgada em dados abertos desde 2019. É o único contrapeso sério ao efeito de leilão, que leva uma sala bem além do que o mesmo imóvel vale em venda comum.

Quais são os riscos de uma compra em leilão, e como cobri-los?

Seis riscos aparecem em todos os processos. Nenhum é proibitivo, todos se leem antecipadamente nas peças da venda. O que distingue uma boa compra em leilão de uma má não é a sorte na sala, é o trabalho feito antes.

A cobertura de lance, que retoma o imóvel dez dias depois

Você venceu a arrematação, e um terceiro cobre o lance em um décimo dentro de dez dias. Uma nova audiência é marcada, na qual você pode participar, mas o ponto de partida já não é o preço mínimo: é o preço coberto. Esse risco é estrutural e não se cobre, antecipa-se: num lote manifestamente subvalorizado, a cobertura é provável, e seu teto deve integrar esse segundo turno.

A nova venda por falta de pagamento

É a sanção do financiamento mal amarrado, e a mais pesada de todas. Se o preço não for depositado em dois meses, o imóvel é levado a nova venda por sua conta e risco. Você perde a garantia depositada e, se o imóvel for revendido por menos, deve a diferença. Um comprador pode assim sair de uma arrematação sem o imóvel e com uma dívida. É o único risco desta lista que se elimina por completo: nunca dando lances sobre fundos que não estejam já disponíveis.

O estado do imóvel, vendido como se encontra

A visita dura meia hora, em grupo, sem poder sondar uma parede nem abrir um quadro elétrico. Os laudos anexados ao caderno de condições de venda são por vezes antigos ou incompletos, e a garantia por vícios ocultos é afastada. Um imóvel esvaziado do proprietário há dois anos reserva surpresas que ninguém lhe deve. A resposta é dupla: enviar à visita alguém que saiba olhar, e provisionar um orçamento de obras dentro do teto de lance em vez de esperar depois.

A ocupação do imóvel após a venda

Uma parte importante dos lotes judiciais está ocupada, muitas vezes pelo próprio proprietário penhorado. Tornar-se proprietário não lhe devolve as chaves: é preciso iniciar um processo de despejo, que leva meses e se interrompe durante a trégua invernal, de 1 de novembro a 31 de março. O caderno de condições de venda indica se o imóvel está livre ou ocupado, e a que título: é a linha mais decisiva do documento para quem compra para morar.

Os encargos de condomínio em atraso

Um proprietário penhorado raramente pagou as suas quotas. O condomínio beneficia de um privilégio que lhe permite ser pago sobre o preço relativo ao ano em curso e aos quatro anos vencidos; além disso, e para as quotas posteriores à venda, o encargo cabe ao adquirente. É preciso também olhar o que o síndico votou e ainda não cobrou: uma obra de fachada decidida antes da venda pode chegar à sua mesa depois.

A preferência da coletividade

Nas zonas sujeitas ao direito de preferência urbana, o município pode substituir-se a você pelo preço do último lance, no prazo de trinta dias da adjudicação. O caso é raro, mas existe, e não admite recurso. Mais uma razão para verificar o zoneamento antes de incorrer em honorários de advogado.

É possível comprar em leilão sem se deslocar à França?

Sim, e é mesmo a regra e não a exceção. Na adjudicação judicial, você não pode de todo modo dar lance pessoalmente: a lei impõe que os lances sejam feitos por um advogado. Sua presença na sala nada acrescenta ao processo; só conta a instrução escrita que você deu. Um comprador instalado em Londres, Nova York ou São Paulo está portanto exatamente na mesma posição que um comprador parisiense, salvo três condições.

1. A visita. É o único momento que exige olhos no local. O oficial de justiça abre o imóvel uma ou duas vezes, em datas fixas, e não voltará por você. Sem mandatar alguém, você dá lances sobre fotografias de anúncio.
2. A garantia. Assume a forma de uma caução bancária irrevogável ou de um cheque administrativo em euros, à ordem do depositário. Um cheque sacado sobre um banco estrangeiro não é aceito: é necessária uma contraparte bancária francesa, montada com antecedência.
3. O mandato e o teto. Tudo se decide por escrito antes da audiência. Você não está acessível em tempo real durante os noventa segundos que contam, e seu advogado não pode ultrapassar a instrução recebida.

Esses três pontos são precisamente aqueles de que a French Realty se encarrega: a presença na visita e o relatório em imagens, a coordenação bancária com um parceiro habituado a não residentes, e a definição escrita do seu teto com o advogado. O resto pertence a profissionais regulamentados, para os quais orientamos você.

Compra-se realmente mais barato em leilão?

Por vezes, e não pela razão que se imagina. O que é baixo é o preço mínimo: é fixado pelo credor que promove a venda para atrair licitantes, não por uma avaliação de mercado. O preço de arrematação depende inteiramente de quem aparece naquele dia. Num apartamento bem localizado e livre de ocupação, a sala faz o preço subir ao nível do mercado, e às vezes acima quando dois compradores se obstinam.

A diferença real está noutro lugar: nos lotes que o mercado comum não sabe tratar. Um imóvel ocupado, um lote em compropriedade conflituosa, um prédio a renovar por completo, um endereço mal fotografado, uma audiência em pleno mês de agosto. Aí, o número de licitantes cai e o desconto torna-se tangível. Ele remunera um trabalho e um risco, não um achado: é um ofício, não uma pechincha.

A comparação honesta nunca se faz entre o preço mínimo e o valor de mercado, mas entre o preço de arrematação acrescido de todas as despesas e obras, de um lado, e o preço de um imóvel equivalente comprado normalmente, do outro. Enquanto esse cálculo não for feito, nenhum número significa nada.

Quais são os erros que custam mais caro?

1. Dar lance sem ter lido o caderno de condições de venda por inteiro. Tudo o que fará a rentabilidade da operação está lá escrito, e nada está destacado.
2. Fixar o teto sobre o preço do imóvel em vez do custo total, despesas e obras incluídas. É o erro que transforma um bom negócio numa operação nula.
3. Contar com um empréstimo não concedido. A adjudicação não se desfaz, e a nova venda por falta de pagamento deixa uma dívida.
4. Descobrir na sala que o imóvel está ocupado. O despejo conta-se em meses, interrompe-se de 1 de novembro a 31 de março, e não se delega a um concierge.
5. Deixar-se levar pela sala. Cada lance reabre noventa segundos: curto para pensar e longo para se obstinar. O teto escrito antes da audiência existe para isso.
6. Confundir um leilão notarial online com uma adjudicação judicial. O primeiro deixa a você um prazo de arrependimento e uma condição de financiamento, o segundo não deixa nada.

O que a French Realty faz num leilão imobiliário, e o que ela não faz?

Um leilão imobiliário mobiliza três profissões que não falam entre si espontaneamente: um advogado para dar lances, um caçador de imóveis com licença carte T para avaliar o imóvel e julgar a oportunidade, um notário para o que vem depois. A French Realty é o ponto único que os reúne em torno do seu projeto, mantém o calendário e traduz o que está acontecendo. Definimos, orientamos, coordenamos; cada ato regulamentado é praticado pelo profissional que tem a qualidade para tal, sob sua própria responsabilidade.

Encontrar as vendas que correspondem ao seu projeto, em toda a França

Os calendários de adjudicação são públicos, mas estão dispersos entre tribunais, câmaras de notários e plataformas de bens públicos, sem motor de busca comum e sem alertas. Ninguém vigia isso por você. Mantemos essa vigilância nos territórios que você visa, do litoral provençal às estações alpinas, de Paris à fachada atlântica, e enviamos os lotes que entram nos seus critérios, com a data da audiência e o prazo que lhe resta. O serviço está aberto em toda a França: a cobertura não depende de uma implantação, depende do tribunal competente e do parceiro que mobilizamos perto dele.

Instruir o processo antes da audiência

Uma vez retido um lote, o trabalho começa. Obtemos o caderno de condições de venda e lemo-lo com você, linha por linha, na sua língua: ocupação, servidões, encargos, laudos, o que falta tanto quanto o que consta. Seu concierge dedicado vai à visita aberta pelo oficial de justiça e presta contas em fotografias e vídeo, com o que viu e o que não pôde ver. Em paralelo, o caçador de imóveis parceiro situa o imóvel no seu mercado e dá a você um valor de referência, única base séria para fixar um teto.

Montar o advogado, a garantia e o financiamento

Apresentamos você a um advogado inscrito na ordem do tribunal competente, e permanecemos no circuito até que seu mandato e seu teto estejam escritos preto no branco. Do lado do dinheiro, orientamos para um parceiro bancário habituado a processos de não residentes e para um parceiro de câmbio quando seus fundos estão noutra moeda, para que a garantia seja emitida a tempo e o preço depositado em dois meses. É aí que se perdem a maioria dos processos estrangeiros, e é aí que a coordenação vale mais.

Depois da adjudicação, tomar posse

O dia da audiência não encerra nada. Falta ainda passar o prazo de cobertura de lance, pagar, publicar e depois entrar no imóvel: leitura dos contadores, abertura dos contratos, serralheiro, primeiro auto de estado, orçamento das obras, colocação em segurança se o imóvel ficou vazio. São tarefas de execução, e são o nosso ofício central: seu concierge encarrega-se delas no local enquanto você ainda está no exterior. Se o imóvel estiver ocupado, coordenamos com o advogado a sequência do processo, sem nunca o conduzir em seu lugar.

O que não fazemos, e o que ninguém deveria prometer a você: dar lances no seu lugar, garantir a obtenção de um lote, ou anunciar um desconto antes de ter lido o processo. O lance pertence ao advogado, a avaliação ao caçador parceiro, a escritura ao notário.