Tributação da posse
Os impostos da posse, em clareza
Imposto predial, taxa de residência secundária, renda de aluguel ou mobiliado, IFI: quem paga o quê, quando, e o que o acordo fiscal do seu país muda.
O essencial em quatro frases
Um proprietário não residente paga na França, só pela posse: o imposto predial, devido pelo proprietário em 1º de janeiro, e a taxa de residência secundária, votada pelo município; a renda imobiliária francesa dele (aluguéis vazio ou mobiliado) é tributável lá, em princípio por retenção na fonte, salvo opção ou dispensa conforme o acordo fiscal; e o imposto sobre o patrimônio imobiliário só o atinge se o patrimônio imobiliário francês líquido tributável dele superar 1,3 milhão de euros, sendo a base de um não residente limitada aos bens situados na França. O acordo entre a França e o seu país de residência pode redistribuir as cartas: créditos de imposto, dispensas de retenção, regras de residência. Cada obrigação tem a data dela, e o esquecimento tem um preço fixado pelo Código Tributário; a French Realty informa e orienta ao aconselhamento fiscal adequado ao seu país, não declara por você.
Quais impostos atingem exatamente um proprietário não residente?
Quatro famílias, nem uma a mais: os impostos locais da posse (predial e residência secundária), o imposto sobre a renda imobiliária francesa (aluguel ou mobiliado), o imposto sobre o patrimônio imobiliário além de um limite e, chegando o dia, o ganho de capital na revenda, que nossa página «venda acompanhada à distância» trata à parte. A tabela a seguir expõe os quatro, a base e o momento.
| Família | Base | Quando |
|---|---|---|
| Imposto predial | O valor locativo cadastral do imóvel | Aviso, pagamento no outono |
| Taxa de residência secundária | Idem, nos municípios que a votaram | Junto com o imposto predial |
| Renda imobiliária (aluguel ou mobiliado) | Os aluguéis líquidos tributáveis do ano | Declaração na primavera, com ou sem retenção |
| IFI | O imobiliário francês líquido tributável em 1º de janeiro | Declaração na Primavera, se o limite for atingido |
Como se desenrola o ano fiscal de um proprietário no exterior?
O ano fiscal segue o calendário francês, fuso horário incluído. No primeiro de janeiro os patrimônios são fotografados: é a data que conta para o imposto predial (o proprietário em 1º de janeiro deve o ano) e para a base do IFI. Na primavera vêm as declarações do ano encerrado, com prazos próprios dos formulários de não residente. No outono, chegam e se pagam os avisos dos impostos locais, muitas vezes por débito na data. Nosso artigo «calendário declarativo do proprietário no exterior» percorre cada prazo, formulário por formulário.
- 1º de janeiro: data de referência para o imposto predial e o patrimônio do IFI.
- Primavera: declarações do ano encerrado (aluguel ou mobiliado) e o formulário do IFI se o limite for atingido.
- Verão: avisos e débitos, recebimento de deduções ou créditos conforme o acordo.
- Outono: aviso do imposto predial (e da taxa secundária se aplicável), pagamento ou débito na data.
- O ano todo: guardar os comprovantes (recibos, encargos, obras), a base de tudo.
A partir de que ponto um não residente paga o IFI?
Duas regras fazem toda a diferença em relação a um residente. A base: para um não residente, o IFI atinge só o imobiliário situado na França, líquido das dívidas dedutíveis a ele ligadas (um empréstimo contraído para comprar o imóvel, por exemplo). O limite: o imposto só surge além de 1,3 milhão de euros de imobiliário líquido tributável; uma vez sujeito, a escala progressiva se aplica desde 800 mil euros. Nosso simulador de IFI faz o cálculo sobre o seu patrimônio, faixa por faixa, com a escala oficial; o abatimento de 30 % sobre a residência principal em princípio não se aplica a não residentes, que não têm residência principal francesa.
| Marco | Valor 2026 |
|---|---|
| Limite de sujeição | 1 300 000 € de imobiliário líquido tributável |
| Início da escala progressiva | 800 000 € (0 % abaixo, depois por faixas) |
| Base do não residente | Somente imobiliário situado na França, líquido das dívidas a ele ligadas |
Nota: os valores e a escala vivem na nossa base de números com fonte e no simulador; havendo reforma, é lá que se atualizam, e esta página acompanhará. Para a própria estratégia de detenção (desmembramento, sociedade), só um aconselhamento habilitado pode decidir.
Quanto custa a posse no total, antes mesmo de alugar?
Manter um imóvel vazio tem um piso: impostos locais, prêmios de seguro (não ocupante), assinaturas mantidas, encargos do condomínio, manutenção mínima. Nem todos esses itens se negociam: os impostos seguem os valores locativos cadastrais votados, os encargos seguem o regulamento do condomínio; seguro e manutenção são escolhas. Nosso simulador «plano de aquisição» soma tudo sobre os seus dados, ano após ano, para que o imóvel nunca custe uma surpresa; nosso artigo «custos recorrentes de um imóvel na França» detalha cada rubrica.
Quais são os prazos de declaração e pagamento?
As declarações se apresentam online do exterior nos portais da administração fiscal, com prazos próprios dos não residentes, muitas vezes deslocados alguns dias em relação aos residentes conforme a zona. Os pagamentos se liquidam online de conta francesa ou estrangeira; o débito na data evita o esquecimento, e a parcelamento mensal existe para os impostos locais. Um princípio resume tudo: cada obrigação tem a sua data, a prova do cumprimento é o que vale, e nosso artigo «calendário declarativo» mantém a lista atualizada.
Nota: a falta de declaração expõe a majorações fixas por notificação ou omissão, e a insuficiência de declaração a juros mensais de atraso; são regras de direito, não práticas comerciais. Em dúvida, o reflexo é o mesmo: conferir a data, enviar, guardar o recibo.
O que muda o acordo fiscal do seu país de residência?
O acordo redistribui três cartas. A retenção na fonte sobre a renda de aluguel: o não residente pode optar pelo pagamento antecipado ou pedir a dispensa quando o acordo o permite, do contrário o administrador ou o pagador retém. Os créditos de imposto: a maioria dos acordos elimina a dupla tributação por crédito, cada país tributando a sua parte segundo as regras dele. A própria residência fiscal: quando um lar se divide entre dois países, o acordo decide por critérios sucessivos. Nossos guias por país retomam essas regras acordo por acordo, com o vocabulário de cada fiscalidade; este pilar permanece deliberadamente nacional.
O que conferir a cada ano, peça por peça?
| A conferir | Por quê |
|---|---|
| Avisos de imposto predial e taxa secundária | Valores, eventuais isenções, datas de pagamento |
| Declaração da renda imobiliária do ano encerrado | Aluguel ou mobiliado, regime, comprovantes |
| Imobiliário líquido em 1º de janeiro | Disparar ou não a declaração do IFI |
| Acordo fiscal do país de residência | Retenção, dispensa, crédito: o que realmente se aplica |
Quais riscos em caso de esquecimento ou erro?
O Código Tributário francês fixa a conta do esquecimento: juros de atraso na taxa mensal legal, majorações conforme a natureza da falha e, para os não residentes, a obrigação adicional das das retenções e representações. Dois abusos clássicos custam mais caros que o próprio imposto: alugar «sem papel» acreditando que a distância protege, e deduzir obras ou encargos sem comprovante guardado. A defesa é administrativa antes de ser fiscal: datas na agenda, peças num dossiê único, um interlocutor que acompanhe. É exatamente o que o seu espaço French Realty e o conselheiro tributário parceiro fazem juntos.
O que se pode deduzir ou diferir, dentro das regras?
Sem jamais aconselhar uma estrutura, pode-se dizer o que o direito prevê. Na renda de aluguel, os encargos dedutíveis, forfetários ou reais (obras, gestão, seguro, juros do empréstimo conforme o regime) reduzem a base, e o déficit do ano se transporta nas condições do regime. No mobiliado, o locador segue o micro-BIC ou o regime real, com depreciações e encargos segundo as regras próprias do mobiliado, que nossa página LMNP detalha. Na revenda, os abatimentos por tempo de posse aliviam o ganho, e certos custos de aquisição e obras majoram o preço de compra. O que é dedutível, quando, sob que forma: é o ofício do conselheiro tributário, não o de um guia.
Quais erros tributários evitar na posse?
| Erro | Resposta |
|---|---|
| Acreditar que a distância suspende as obrigações | Calendário declarativo acompanhado, prazos na agenda |
| Confundir o acordo fiscal com a intuição | Guia por país + confirmação por aconselhamento habilitado |
| Deduzir sem guardar os comprovantes | Um dossiê único, peças datadas, recibos guardados |
| Esquecer o limite do IFI ao comprar um segundo imóvel | Simulação de IFI ANTES da compra, sobre o patrimônio somado |
O que a French Realty faz na sua tributação de posse?
A French Realty informa, orienta e coordena; não declara e não aconselha estruturas. Na prática: o seu estudo personalizado lista as obrigações que tocam a SUA situação (país de residência, ocupação do imóvel, intenção de alugar ou não), nossos simuladores calculam o que se pode calcular (IFI, orçamento de posse), e a apresentação leva você ao conselheiro tributário ou ao contador parceiro habituado a não residentes do seu país. No local, a gestão guarda o que deve ser guardado: recibos, encargos, provas de manutenção, tudo o que fundamenta uma declaração tranquila. Um interlocutor, uma língua, um dossiê: a tributação vira um calendário, não uma preocupação.
Este guia descreve o direito aplicável em 2026 a título informativo; não constitui aconselhamento tributário. A sua situação depende do acordo entre a França e o seu país de residência, que nossos guias por país detalham; o aconselhamento tributário e as declarações cabem a um profissional habilitado, que a French Realty ajuda você a encontrar.
Perguntas frequentes sobre a tributação de um proprietário não residente
Última atualização: setembro de 2026
Um não residente deve pagar a taxa de residência secundária?
Os municípios que votaram a majoração da taxa de residência sobre residências secundárias aplicam-na à moradia, seja qual for a residência do proprietário: o imposto segue o imóvel, não o endereço do ocupante. O voto é local, a taxa é local, e os devedores recebem o aviso como qualquer proprietário. O guia do seu país não muda nada neste imposto: ele é puramente francês e local.
A partir de quanto o IFI atinge um não residente?
O imposto sobre o patrimônio imobiliário surge além de 1,3 milhão de euros de imobiliário líquido tributável em 1º de janeiro; para um não residente, só contam os bens situados na França, líquidos das dívidas dedutíveis a eles ligadas. Uma vez sujeito, a escala progressiva se aplica desde 800 mil euros. Nosso simulador de IFI faz o cálculo faixa por faixa sobre o seu patrimônio francês.
O IFI se calcula sobre o preço de compra ou o valor de mercado?
Sobre o valor venal real em 1º de janeiro, isto é, o valor de mercado do imóvel, considerado para o uso mais provável dele; o preço de compra é só um ponto de partida datado. O contribuinte declara ele mesmo esse valor, e a administração pode discuti-lo. As dívidas dedutíveis (empréstimo de aquisição, saldo devedor em 1º de janeiro) compensam, para um não residente, apenas os bens franceses.
Como pagar impostos franceses de uma conta no exterior?
A administração fiscal francesa aceita pagamento online no espaço pessoal do site dos impostos, por cartão ou débito (SEPA), e transferência para certos tributos; uma conta estrangeira funciona desde que execute esses meios. O débito na data é o mais seguro contra o esquecimento. Nossa página «abrir uma conta bancária francesa» diz, por sua vez, quando uma conta francesa simplifica a vida: aluguéis, encargos, reembolsos.
As obras de renovação reduzem o IFI?
Indiretamente: as dívidas contraídas para melhorar o imóvel, exigíveis em 1º de janeiro, deduzem a base como as demais dívidas ligadas à aquisição ou à conservação; as obras já pagas se refletem no valor declarado do imóvel. A linha é tênue, e é pergunta para o aconselhamento tributário, não para um guia. A French Realty documenta as obras (orçamentos, faturas, acompanhamento); o conselho tira as consequências.
Qual a diferença entre renda de aluguel vazio e mobiliado para um não residente?
A locação vazia produz renda de aluguel, tributável na França com retenção na fonte salvo opção ou dispensa convencional, e dedução de encargos conforme o regime. A locação mobiliada segue o locador mobiliado (LMNP), com micro-BIC ou regime real e as próprias obrigações contábeis. A escolha se faz antes da primeira locação; nossa página LMNP e nosso artigo «tributação dos aluguéis do não residente» expõem os dois caminhos.
O que acontece em caso de esquecimento da declaração?
O Código Tributário francês fixa a conta: juros de atraso na taxa mensal legal, majorações conforme a natureza da falha, da simples omissão à falha deliberada. Para um não residente somam-se às vezes retenções ou um representante fiscal a mobilizar. A defesa é administrativa antes de ser fiscal: prazos na agenda, peças guardadas, um interlocutor que acompanhe. Consumado o esquecimento, a regularização espontânea continua sendo a melhor porta.
O déficit de aluguel de um não residente se transporta como na França?
O regime francês de déficit de aluguel (obras dedutíveis criando um déficit imputável nas suas condições) tem-se por aplicável à renda francesa dos não residentes segundo a jurisprudência, mas os efeitos cruzados com o acordo do seu país de residência são matéria de análise, não de leitura. É exatamente o tipo de ponto que o conselheiro tributário parceiro examina; a French Realty, por sua vez, documenta as obras que fundamentam o déficit.
É preciso representante fiscal apenas para deter, fora o IFI?
A simples detenção em princípio não exige representante obrigatório: a obrigação visa sobretudo a venda por residente fora do Espaço Econômico Europeu. Mas a representação simplifica a vida declaratória de um locador não residente, e certos casos particulares a tornam útil. Nossa página «representação fiscal» separa o obrigatório do útil, país por país.
Onde encontrar o calendário exato das declarações de não residente?
Os prazos se publicam a cada ano no site da administração fiscal e variam por zona e por modo de declaração; nosso artigo «calendário declarativo do proprietário no exterior» os reúne e comenta, formulário por formulário. A regra de fundo não muda: cada obrigação tem a sua data, o recibo de entrega é a prova, e o seu espaço French Realty guarda o rastro.
Dependendo do seu país de residência
Para ler sobre este assunto
Os serviços que seguem este conselho
Seu estudo personalizado para as suas obrigações de proprietário na França
Uma leitura concreta do seu projeto na França: compra, financiamento, tributação, coordenada pelo seu interlocutor dedicado da French Realty.