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A casa francesa, o espírito holandês

Um único interlocutor orquestra toda sua operação imobiliária na França: busca, financiamento, notário, zeladoria. Conduz tudo a partir Países Baixos, em francês, em inglês como em português.

União Europeia Atualizado · junho de 2026
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Seus serviços, a partir de Países Baixos

Cobrimos todo o imobiliário na França. É por aqui que começa a maioria dos residentes nos países baixos.

Busca de imóvelUm caçador de imóveis parceiro (licença profissional) busca, visita e negocia para você, na França, sem que tenha de se deslocar. Acesso off-marketOs imóveis raros nunca divulgados publicamente, através da rede premium de caçadores parceiros. Crédito à moradiaApresentação a um corretor de crédito imobiliário parceiro habituado aos processos de não residentes e aos bancos franceses. Notário poliglotaApresentação a um notário parceiro, à vontade em inglês e com processos internacionais.

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O que muda a partir de Países Baixos

Fiscalidade, financiamento, ganho de capital, sucessão: os pontos-chave a conhecer para seu perfil.

A compra vista dos Países Baixos

O notário francês segue um processo claro, e o euro evita qualquer conversão. Você pode assinar presencialmente ou por procuração notarial.

O que muda para você

  • Prazo de retratação de 10 dias, depois escritura pública 2 a 3 meses mais tarde.
  • Sinal de 5 a 10 % do preço em conta de garantia do notário.
  • Procuração possível junto de um notário nos Países Baixos ou de um consulado, com apostila.

Pontos de atenção

  • Verificar a capacidade de crédito na França se seus rendimentos estiverem nos Países Baixos.
  • As cláusulas do contrato-promessa vinculam: o parecer de um notário parceiro dá segurança.
Como a French Realty o acompanha Notário parceiro

Coordenamos as visitas à distância e preparamos o processo. Um notário parceiro habituado a processos vindos dos Países Baixos trata da escritura e da procuração.

Estimar os encargos de aquisição

Financiar a partir dos Países Baixos

O euro elimina o risco cambial. Os bancos franceses concedem crédito a residentes da UE, com uma entrada habitual de 10 a 20 %.

O que muda para você

  • Entrada de 10 a 20 % geralmente pedida aos não residentes da UE.
  • Comprovantes de rendimentos nos Países Baixos aceites, traduzidos se necessário.
  • Seguro associado ao crédito: possível a partir de França, verificar a cobertura transfronteiriça.

Pontos de atenção

  • Comparar a taxa proposta com as condições nos Países Baixos: a concorrência funciona.
  • A comissão de reembolso antecipado pode estar limitada pela lei francesa.
Como a French Realty o acompanha Intermediário de crédito parceiro

Um corretor de crédito imobiliário parceiro define seu processo antes das pesquisas. Coordenamos os documentos a fornecer a partir dos Países Baixos.

Calcular minhas prestações

Fiscalidade da detenção vista dos Países Baixos

Os Países Baixos tributam os imóveis estrangeiros através da box 3 (rendimentos presumidos), com crédito de imposto para o IFI francês. A convenção evita a dupla tributação.

O que muda para você

  • Rendimentos de aluguel franceses tributados a uma taxa mínima de 20 % (não residente), com crédito de imposto nos Países Baixos através da convenção.
  • IFI acima de 1,3 M€ de patrimônio imobiliário líquido na França.
  • Imposto predial e imposto de moradia (segunda moradia) a prever.

Pontos de atenção

  • Declarar os rendimentos prediais franceses às duas administrações fiscais (França e depois Países Baixos).
  • O IFI declara-se todos os anos: um consultor de gestão de patrimônio parceiro otimiza.
Como a French Realty o acompanha Contabilista parceiro

Coordenamos a declaração francesa e orientamos você para um contador parceiro para a vertente fiscal nos Países Baixos.

Ganho de capital na revenda

Enquanto residente da UE, não está sujeito ao representante fiscal obrigatório abaixo de 150 000 €. A tributação segue o regime geral francês.

O que muda para você

  • Imposto de 19 % mais contribuições sociais (7,5 % ou 17,2 % conforme a inscrição).
  • Reduções por ano de detenção: isenção total aos 22 anos (imposto sobre o rendimento).
  • Sem representante fiscal imposto enquanto o preço de venda for inferior a 150 000 €.

Pontos de atenção

  • Guardar todas as faturas das obras: reduzem a ganho de capital tributável.
  • Acima de 150 000 €, um representante fiscal acreditado torna-se obrigatório.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro

Antecipamos a fiscalidade da revenda logo na compra. Um advogado fiscalista parceiro dá segurança aos processos complexos.

Simular a ganho de capital

Contribuições sociais: o regime da UE

Residente da UE inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, pode beneficiar da taxa reduzida de 7,5 % em vez de 17,2 %.

O que muda para você

  • Taxa reduzida de 7,5 % (contribuição de solidariedade) se possuir um formulário S1 emitido nos Países Baixos.
  • A diferença entre 17,2 % e 7,5 % pesa diretamente na rentabilidade do aluguel.
  • Pedido a apresentar junto da URSSAF não residentes (limite retroativo de 2 anos).

Pontos de atenção

  • Sem S1, aplica-se a taxa plena de 17,2 % às rendas e à ganho de capital.
  • O status pode mudar: um acompanhamento anual evita más surpresas.
Como a French Realty o acompanha Contabilista parceiro

Verificamos sua elegibilidade para a taxa reduzida e coordenamos as diligências. Um contador parceiro dá segurança à declaração.

Sucessão e transmissão

O direito holandês oferece grande liberdade testamentária, ao contrário do direito francês (legítima). O regulamento europeu permite escolher a lei aplicável.

O que muda para você

  • Regulamento europeu das sucessões (UE 650/2012): pode escolher por testamento a lei da sua nacionalidade.
  • Convenção sobre as sucessões entre a França e os Países Baixos: evitar a dupla tributação.
  • SCI ou desmembramento da propriedade possíveis, a calibrar antes da assinatura.

Pontos de atenção

  • A legítima francesa aplica-se se for escolhida a lei francesa.
  • A compropriedade entre herdeiros pode bloquear a gestão: estruturar antecipadamente.
Como a French Realty o acompanha Consultor de gestão de patrimônio parceiro

Um notário parceiro e um consultor de gestão de patrimônio preparam a transmissão. Coordenamos o conjunto.

Estadia e deslocações

Cidadão ou residente da UE: livre circulação total, sem limite de duração de estadia na França.

O que muda para você

  • Sem limite de dias: pode permanecer na França todo o ano.
  • Sem visto: o cartão de cidadão ou o passaporte bastam.
  • Residência fiscal: atenção para não a deslocar involuntariamente (mais de 183 dias por ano).

Pontos de atenção

  • A residência fiscal aprecia-se globalmente (domicílio, permanência, interesses econômicos).
  • Uma presença prolongada pode transformar a segunda moradia em residência principal do ponto de vista fiscal.
Como a French Realty o acompanha

Velamos pelo imóvel entre suas estadias: recolha de correio, verificações, relatório fotográfico. É nosso trabalho direto.

Estruturar a detenção

SCI, desmembramento, compropriedade: existem várias montagens. A escolha depende da sua fiscalidade nos Países Baixos e dos seus objetivos patrimoniais.

O que muda para você

  • SCI: fiscalmente transparente na França, mas seu tratamento nos Países Baixos varia (a verificar).
  • Desmembramento (raiz / usufruto): ferramenta de otimização do IFI e da sucessão.
  • Compropriedade: simples, mas pode bloquear a gestão em caso de desacordo entre herdeiros.

Pontos de atenção

  • A SCI pode ter um status fiscal desfavorável nos Países Baixos: verificar antes.
  • O desmembramento decide-se ANTES da compra, não depois.
Como a French Realty o acompanha Consultor de gestão de patrimônio parceiro

Um consultor de gestão de patrimônio parceiro analisa sua situação antes da compra. Coordenamos a implementação.

Calcular a rentabilidade do aluguel

Perguntas frequentes

Posso assinar a partir dos Países Baixos?

Sim, por procuração notarial lavrada junto de um notário nos Países Baixos ou no consulado de França. O notário parceiro coordena o processo.

É preciso um representante fiscal na revenda?

Enquanto residente da UE, o representante fiscal só é obrigatório se o preço de venda ultrapassar 150 000 €. Abaixo desse valor, trata do assunto diretamente.

A SCI é interessante nos Países Baixos?

A SCI é fiscalmente transparente na França, mas seu tratamento fiscal nos Países Baixos depende da sua situação. Um consultor de gestão de patrimônio parceiro analisa a montagem antes da compra.

Nosso papel, com toda a clareza

Esta página é informativa e não constitui aconselhamento personalizado. A French Realty informa, orienta e coordena; os atos regulamentados (transação, aconselhamento fiscal ou jurídico, escritura notarial) são realizados por parceiros qualificados sob sua responsabilidade. Faça validar sua situação por um profissional.

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