A jornada de compra, os guias por país de residência, os simuladores e o glossário: o necessário para ler um projeto imobiliário francês do início ao fim.
Os holandeses estão entre os compradores estrangeiros mais ativos na França, sobretudo na Dordonha, no Limousin e na Provença. O domínio do inglês e um mercado imobiliário dinâmico tornam o percurso muito fluido.
O status de residente da União Europeia simplifica tudo: sem representante fiscal imposto na revenda, contribuições sociais reduzidas a 7,5 % se estiver inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, livre circulação sem limite de estadia, e nenhum risco cambial, já que a França e os Países Baixos partilham o euro.
A French Realty prepara e coordena seu projeto do lado francês e conecta você a parceiros habituados a processos vindos dos Países Baixos. Informamos e orientamos: a transação, a escritura notarial e o aconselhamento personalizado continuam a caber aos nossos parceiros.
Euro: nenhum risco cambial
Contribuições sociais reduzidas a 7,5 % através do S1 holandês
Sem representante fiscal abaixo de 150 000 €
Convenção fiscal clara e bem estabelecida
A compra vista dos Países Baixos
O notário francês segue um processo claro, e o euro evita qualquer conversão. Você pode assinar presencialmente ou por procuração notarial.
O que muda para você
Prazo de retratação de 10 dias, depois escritura pública 2 a 3 meses mais tarde.
Sinal de 5 a 10 % do preço em conta de garantia do notário.
Procuração possível junto de um notário nos Países Baixos ou de um consulado, com apostila.
Pontos de atenção
Verificar a capacidade de crédito na França se seus rendimentos estiverem nos Países Baixos.
As cláusulas do contrato-promessa vinculam: o parecer de um notário parceiro dá segurança.
Como a French Realty o acompanha Notário parceiro
Coordenamos as visitas à distância e preparamos o processo. Um notário parceiro habituado a processos vindos dos Países Baixos trata da escritura e da procuração.
Os Países Baixos tributam os imóveis estrangeiros através da box 3 (rendimentos presumidos), com crédito de imposto para o IFI francês. A convenção evita a dupla tributação.
O que muda para você
Rendimentos de aluguel franceses tributados a uma taxa mínima de 20 % (não residente), com crédito de imposto nos Países Baixos através da convenção.
IFI acima de 1,3 M€ de patrimônio imobiliário líquido na França.
Imposto predial e imposto de moradia (segunda moradia) a prever.
Pontos de atenção
Declarar os rendimentos prediais franceses às duas administrações fiscais (França e depois Países Baixos).
O IFI declara-se todos os anos: um consultor de gestão de patrimônio parceiro otimiza.
Como a French Realty o acompanha Contabilista parceiro
Coordenamos a declaração francesa e orientamos você para um contador parceiro para a vertente fiscal nos Países Baixos.
Ganho de capital na revenda
Enquanto residente da UE, não está sujeito ao representante fiscal obrigatório abaixo de 150 000 €. A tributação segue o regime geral francês.
O que muda para você
Imposto de 19 % mais contribuições sociais (7,5 % ou 17,2 % conforme a inscrição).
Reduções por ano de detenção: isenção total aos 22 anos (imposto sobre o rendimento).
Sem representante fiscal imposto enquanto o preço de venda for inferior a 150 000 €.
Pontos de atenção
Guardar todas as faturas das obras: reduzem a ganho de capital tributável.
Acima de 150 000 €, um representante fiscal acreditado torna-se obrigatório.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro
Antecipamos a fiscalidade da revenda logo na compra. Um advogado fiscalista parceiro dá segurança aos processos complexos.
Residente da UE inscrito num regime de segurança social nos Países Baixos, pode beneficiar da taxa reduzida de 7,5 % em vez de 17,2 %.
O que muda para você
Taxa reduzida de 7,5 % (contribuição de solidariedade) se possuir um formulário S1 emitido nos Países Baixos.
A diferença entre 17,2 % e 7,5 % pesa diretamente na rentabilidade do aluguel.
Pedido a apresentar junto da URSSAF não residentes (limite retroativo de 2 anos).
Pontos de atenção
Sem S1, aplica-se a taxa plena de 17,2 % às rendas e à ganho de capital.
O status pode mudar: um acompanhamento anual evita más surpresas.
Como a French Realty o acompanha Contabilista parceiro
Verificamos sua elegibilidade para a taxa reduzida e coordenamos as diligências. Um contador parceiro dá segurança à declaração.
Sucessão e transmissão
O direito holandês oferece grande liberdade testamentária, ao contrário do direito francês (legítima). O regulamento europeu permite escolher a lei aplicável.
O que muda para você
Regulamento europeu das sucessões (UE 650/2012): pode escolher por testamento a lei da sua nacionalidade.
Convenção sobre as sucessões entre a França e os Países Baixos: evitar a dupla tributação.
SCI ou desmembramento da propriedade possíveis, a calibrar antes da assinatura.
Pontos de atenção
A legítima francesa aplica-se se for escolhida a lei francesa.
A compropriedade entre herdeiros pode bloquear a gestão: estruturar antecipadamente.
Como a French Realty o acompanha Consultor de gestão de patrimônio parceiro
Um notário parceiro e um consultor de gestão de patrimônio preparam a transmissão. Coordenamos o conjunto.
Estadia e deslocações
Cidadão ou residente da UE: livre circulação total, sem limite de duração de estadia na França.
O que muda para você
Sem limite de dias: pode permanecer na França todo o ano.
Sem visto: o cartão de cidadão ou o passaporte bastam.
Residência fiscal: atenção para não a deslocar involuntariamente (mais de 183 dias por ano).
Pontos de atenção
A residência fiscal aprecia-se globalmente (domicílio, permanência, interesses econômicos).
Uma presença prolongada pode transformar a segunda moradia em residência principal do ponto de vista fiscal.
Como a French Realty o acompanha
Velamos pelo imóvel entre suas estadias: recolha de correio, verificações, relatório fotográfico. É nosso trabalho direto.
Estruturar a detenção
SCI, desmembramento, compropriedade: existem várias montagens. A escolha depende da sua fiscalidade nos Países Baixos e dos seus objetivos patrimoniais.
O que muda para você
SCI: fiscalmente transparente na França, mas seu tratamento nos Países Baixos varia (a verificar).
Desmembramento (raiz / usufruto): ferramenta de otimização do IFI e da sucessão.
Compropriedade: simples, mas pode bloquear a gestão em caso de desacordo entre herdeiros.
Pontos de atenção
A SCI pode ter um status fiscal desfavorável nos Países Baixos: verificar antes.
O desmembramento decide-se ANTES da compra, não depois.
Como a French Realty o acompanha Consultor de gestão de patrimônio parceiro
Um consultor de gestão de patrimônio parceiro analisa sua situação antes da compra. Coordenamos a implementação.
Sim, por procuração notarial lavrada junto de um notário nos Países Baixos ou no consulado de França. O notário parceiro coordena o processo.
É preciso um representante fiscal na revenda?
Enquanto residente da UE, o representante fiscal só é obrigatório se o preço de venda ultrapassar 150 000 €. Abaixo desse valor, trata do assunto diretamente.
A SCI é interessante nos Países Baixos?
A SCI é fiscalmente transparente na França, mas seu tratamento fiscal nos Países Baixos depende da sua situação. Um consultor de gestão de patrimônio parceiro analisa a montagem antes da compra.
Nosso papel, com toda a clareza
Este guia é informativo e não constitui aconselhamento personalizado. A French Realty informa, prepara e coordena; os atos regulamentados (transação, aconselhamento fiscal ou jurídico, escritura notarial) são realizados por parceiros qualificados sob sua responsabilidade. Faça validar sua situação por um profissional.
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