A jornada de compra, os guias por país de residência, os simuladores e o glossário: o necessário para ler um projeto imobiliário francês do início ao fim.
Os compradores americanos formam a primeira clientela não residente do mercado francês, atraídos por Paris, pela Provença, pela Côte d'Azur e pelos Alpes. O percurso de aquisição é seguro e bem balizado, mas obedece a uma lógica notarial muito diferente do closing americano.
A particularidade dos Estados Unidos está na nacionalidade: um cidadão ou titular de green card continua sujeito a imposto nos Estados Unidos sobre seus rendimentos mundiais, viva onde viver. A convenção fiscal franco-americana evita a dupla tributação, mas obriga a raciocinar sobre dois sistemas ao mesmo tempo. Algumas estruturas francesas correntes, como a SCI ou o seguro de vida, podem revelar-se contraproducentes para uma pessoa americana.
A French Realty prepara e coordena cada etapa do lado francês e conecta você a parceiros habituados aos processos franco-americanos. Informamos e orientamos: a escritura notarial e o aconselhamento fiscal personalizado continuam a caber aos nossos parceiros.
Tributação mundial americana mantida: raciocina-se sobre duas fiscalidades
Crédito e conta bancária mais difíceis para uma pessoa americana (FATCA)
SCI e seguro de vida franceses muitas vezes desaconselhados a US persons
Sucessão: legítima francesa face à liberdade testamentária americana
O processo de compra visto dos Estados Unidos
Um único notário assegura a venda e regista o título. Você pode assinar tudo a distância, sem vir à França.
O que muda para você
A compra passa por um notário, oficial público que autentica a venda e regista o título, enquanto os Estados Unidos recorrem a uma title company e a uma conta escrow.
Assina primeiro um contrato preliminar (compromis ou promesse), com um prazo de arrependimento de dez dias para o comprador, e depois a escritura pública dois a três meses mais tarde.
A diferença horária e a distância resolvem-se com uma procuração notarial: um representante assina para você na França.
Pontos de atenção
Conte várias semanas para uma procuração apostilada e traduzida.
O sinal (5 a 10 % do preço) paga-se logo no contrato preliminar, para a conta do notário.
Antecipe os prazos e o custo de uma transferência internacional, bem como a conversão do dólar em euros.
Como a French Realty o acompanha Notário parceiro
Coordenamos a zeladoria de ponta a ponta (marcações, diagnósticos, vistoria, entrega das chaves, abertura dos contadores) e apresentamos você a um notário parceiro habituado a compradores americanos. A escritura pública continua a ser lavrada pelo notário.
O crédito continua possível, mas mais raro para uma pessoa americana, e a abertura de uma conta francesa tornou-se um assunto em si.
O que muda para você
Muitos bancos franceses limitam a concessão de crédito e a abertura de contas a pessoas americanas, devido às exigências FATCA e à regulamentação norte-americana.
Para um não residente, a entrada pedida é geralmente mais elevada (muitas vezes pelo menos 20 a 30 %) e é exigido um seguro do mutuário.
Muitos compradores americanos pagam a pronto, o que simplifica o calendário mas desloca a questão para o câmbio e a transferência de fundos.
Pontos de atenção
Assegure o câmbio: uma variação do dólar face ao euro pode pesar mais do que os encargos de aquisição.
Abra uma conta o mais cedo possível: a questão US person alonga os prazos.
Compare um crédito em euros com um pagamento a pronto, conforme sua exposição ao dólar.
Como a French Realty o acompanha Intermediário de crédito parceiro
Orientamos você para um corretor de crédito imobiliário parceiro especializado em mutuários não residentes e em pessoas americanas, e para soluções de câmbio adequadas. A French Realty não concede crédito: preparamos o processo e facilitamos a ligação.
Fiscalidade da detenção e tributação mundial americana
Seus rendimentos de aluguel franceses são tributados na França e depois considerados nos Estados Unidos; a convenção evita a dupla tributação.
O que muda para você
Os rendimentos de aluguel de fonte francesa são tributados na França, com uma taxa mínima de tributação de 20 % para os não residentes, salvo prova de uma taxa média inferior.
Acima de 1,3 milhões de euros de patrimônio imobiliário líquido na França, aplica-se o imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI), mesmo residindo nos Estados Unidos.
A convenção fiscal franco-americana dá direito a um crédito de imposto nos Estados Unidos para neutralizar a dupla tributação, mas a declaração ao IRS continua devida.
Pontos de atenção
O imposto anual sobre o imóvel é devido pelo proprietário; a casa de férias pode ainda suportar um imposto de moradia.
Mantenha uma contabilidade clara das suas rendas: serve dos dois lados do Atlântico.
O calendário fiscal e as taxas de câmbio aplicadas diferem entre a França e o IRS.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro
Coordenamos a zeladoria e os prestadores e apresentamos você depois a um advogado fiscalista parceiro que domina a convenção franco-americana. O aconselhamento fiscal personalizado cabe a esse parceiro.
Revenda: ganho de capital e representante fiscal
Residindo fora da União Europeia, fica abrangido pelo regime de ganhos de capital dos não residentes e deve frequentemente designar um representante fiscal acreditado.
O que muda para você
A ganho de capital dos não residentes é tributada na França à taxa de 19 %, acrescida das contribuições sociais, com reduções por duração de detenção.
A isenção total atinge-se ao fim de 22 anos de detenção para o imposto e de 30 anos para as contribuições sociais.
Acima de 150 000 euros de preço de venda, um residente fora da União Europeia deve, em princípio, designar um representante fiscal acreditado, salvo nos casos de dispensa.
Pontos de atenção
O custo do representante fiscal acreditado (muitas vezes uma percentagem do preço) deve entrar no orçamento logo na colocação à venda.
A ganho de capital francesa também deve ser declarada nos Estados Unidos, com aplicação da convenção.
Guarde as faturas das obras: aumentam o preço de aquisição considerado e reduzem a ganho de capital.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro
Preparamos o processo de venda e a zeladoria e orientamos você para um notário e um representante fiscal acreditado parceiros. A transação regulamentada e a garantia fiscal são assumidas por esses parceiros.
Contribuições sociais sem inscrição num regime europeu
Residindo nos Estados Unidos, não beneficia da isenção reservada aos inscritos num regime europeu: as contribuições aplicam-se à taxa plena.
O que muda para você
Os rendimentos prediais e as ganhos de capital imobiliárias de fonte francesa suportam contribuições sociais de 17,2 %.
A isenção de CSG e CRDS, aberta às pessoas inscritas num regime de segurança social de outro Estado da União, não se aplica a um residente dos Estados Unidos.
Estas contribuições acrescem ao imposto sobre o rendimento e à ganho de capital, e entram no cálculo do crédito de imposto americano.
Pontos de atenção
Integre 17,2 % de contribuições sociais desde suas simulações de rentabilidade de aluguel.
O tema é técnico: a articulação com a fiscalidade americana merece um parecer dedicado.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro
Orientamos você para um advogado fiscalista parceiro que assegure a articulação das contribuições francesas com sua declaração americana.
Sucessão: legítima e trusts americanos
O imóvel situado na França rege-se pelo direito sucessório francês, que reserva uma parte aos filhos, enquanto o direito americano deixa uma grande liberdade testamentária.
O que muda para você
A legítima francesa protege os filhos: não se pode deserdar livremente, ao contrário do uso americano.
O regulamento europeu das sucessões permite escolher por testamento a lei da nacionalidade, mas uma lei francesa de 2021 pode restabelecer um direito de compensação a favor dos herdeiros legitimários.
Os trusts americanos são reconhecidos com prudência pelo direito francês e podem gerar uma fiscalidade pesada: seu tratamento deve ser antecipado.
Pontos de atenção
Existe uma convenção franco-americana sobre sucessões e doações para evitar a dupla tributação, mas não regula a devolução civil da herança.
Mande verificar a coerência entre seu testamento americano e o destino do imóvel francês.
O seguro de vida francês, muito usado para transmitir, é delicado para uma pessoa americana.
Como a French Realty o acompanha Notário parceiro
Apresentamos você a um notário parceiro e, se necessário, a um advogado especializado em sucessões internacionais. A redação dos atos e o aconselhamento sucessório cabem a eles.
Estadia: a regra Schengen e o visto de longa duração
Sem visto, fica limitado a 90 dias em cada 180 no espaço Schengen. Uma estadia prolongada exige um visto de longa duração.
O que muda para você
Um cidadão americano viaja sem visto, mas não pode exceder 90 dias por período de 180 dias no espaço Schengen.
Para aproveitar mais seu imóvel, o visto de longa duração de visitante permite ficar para além desse limite.
Uma instalação duradoura pode torná-lo residente fiscal na França, sem por isso apagar suas obrigações americanas.
Pontos de atenção
Conte seus dias Schengen em todo o espaço, e não apenas na França.
O visto de longa duração exige comprovantes de rendimentos e de cobertura de saúde.
Como a French Realty o acompanha
Facilitamos a zeladoria ligada à sua estadia e orientamos você para os interlocutores certos nas diligências de visto. A French Realty não realiza as formalidades consulares.
Estruturar: porque é que a SCI é arriscada para um americano
A SCI, popular na França para deter e transmitir, pode criar uma complexidade fiscal pesada para uma pessoa americana.
O que muda para você
A administração americana pode requalificar uma SCI (como sociedade ou como partnership), com declarações adicionais e risco de dupla tributação.
A detenção direta é muitas vezes mais simples para uma pessoa americana, mas deixa a legítima francesa produzir todos seus efeitos.
As aplicações financeiras alojadas em certas estruturas podem ficar abrangidas pelo regime americano dos PFIC, particularmente penalizador.
Pontos de atenção
Não crie uma SCI por defeito: para uma pessoa americana, a decisão deve preceder a compra.
Qualquer estruturação patrimonial franco-americana exige um parecer cruzado dos dois lados.
Como a French Realty o acompanha Advogado fiscalista parceiro
Orientamos você para um advogado fiscalista parceiro franco-americano e para um notário, para decidir a forma de detenção antes da compra. A montagem cabe a esses parceiros.
Não. Uma procuração notarial permite assinar o contrato preliminar e depois a escritura pública à distância. Coordenamos tudo a partir de França.
Uma SCI é uma boa ideia para um americano?
Muitas vezes não. Ela pode gerar declarações e uma tributação americanas pesadas. A decisão deve ser tomada com um advogado fiscalista antes da compra.
A dupla tributação é evitada?
A convenção franco-americana neutraliza, em princípio, a dupla tributação através de um crédito de imposto, mas as declarações continuam devidas nos dois países.
Nosso papel, com toda a clareza
Este guia é informativo e não constitui aconselhamento personalizado. A French Realty informa, prepara e coordena; os atos regulamentados (transação, aconselhamento fiscal ou jurídico, escritura notarial) são realizados por parceiros qualificados sob sua responsabilidade. Faça validar sua situação por um profissional.
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