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Un seul interlocuteur orchestre toute votre opération immobilière en France : recherche, financement, notaire, intendance. Vous pilotez tout depuis Italie, en français comme en anglais.

Union européenne À jour · juin 2026
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Vos services, depuis Italie

On couvre tout l'immobilier en France. Voici par où commencent la plupart des résidents d'italie.

Recherche immobilièreUn chasseur immobilier partenaire (carte T) cherche, visite et négocie pour vous, en France, sans que vous vous déplaciez. Accès off-marketLes biens rares jamais diffusés publiquement, via le réseau premium de chasseurs partenaires. Prêt immobilierMise en relation avec un courtier partenaire habitué aux dossiers non-résidents et aux banques françaises. Notaire bilingueMise en relation avec un notaire partenaire, à l'aise en anglais et avec les dossiers internationaux.

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Ce qui change depuis Italie

Fiscalité, financement, plus-value, succession : les points clés à connaître pour votre profil.

L'achat vu d'Italie

Le notaire français suit un parcours clair, et l'euro évite toute conversion. Vous pouvez signer sur place ou par procuration notariée.

Ce qui change pour vous

  • Délai de rétractation de 10 jours, puis acte authentique 2 à 3 mois plus tard.
  • Dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix sur compte séquestre notaire.
  • Procuration possible chez un notaire d'Italie ou un consulat, apostillée.

Points de vigilance

  • Vérifier la capacité d'emprunt en France si vous avez vos revenus d'Italie.
  • Les clauses du compromis engagent : l'avis d'un notaire partenaire sécurise.
Comment French Realty vous accompagne Notaire partenaire

Nous coordonnons les visites à distance et préparons le dossier. Un notaire partenaire rompu aux dossiers d'Italie gère l'acte et la procuration.

Estimer les frais d'acquisition

Financer depuis Italie

L'euro élimine le risque de change. Les banques françaises prêtent aux résidents EU, avec un apport habituel de 10 à 20 %.

Ce qui change pour vous

  • Apport de 10 à 20 % généralement demandé aux non-résidents EU.
  • Justificatifs de revenus d'Italie acceptés, traduits si nécessaire.
  • Assurance emprunteur : possible depuis la France, vérifier la couverture transfrontalière.

Points de vigilance

  • Comparer le taux proposé avec les conditions d'Italie : la concurrence joue.
  • L'indemnité de remboursement anticipé peut être plafonnée par la loi française.
Comment French Realty vous accompagne Courtier partenaire

Un courtier partenaire cadre votre dossier avant les recherches. Nous coordonnons les pièces à fournir depuis Italie.

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Fiscalité de détention d'Italie

La convention franco-italienne évite la double imposition. L'Italie applique l'IVAFE (équivalent de l'IFI) sur les biens étrangers, avec crédit d'impôt.

Ce qui change pour vous

  • Revenus locatifs français imposés à un taux minimum de 20 % (non-résident), avec crédit d'impôt d'Italie via la convention.
  • IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net en France.
  • Taxe foncière et taxe d'habitation (résidence secondaire) à prévoir.

Points de vigilance

  • Déclarer les revenus fonciers français auprès des deux fiscs (France puis Italie).
  • L'IFI se déclare chaque année : un conseil en gestion de patrimoine partenaire optimise.
Comment French Realty vous accompagne Expert-comptable partenaire

Nous coordonnons la déclaration française et vous orientons vers un expert-comptable partenaire pour le volet d'Italie.

Plus-value à la revente

En tant que résident EU, vous n'êtes pas soumis au représentant fiscal obligatoire sous 150 000 €. L'imposition suit le régime général français.

Ce qui change pour vous

  • Impôt 19 % + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon l'affiliation).
  • Abattements par année de détention : exonération totale à 22 ans (IR).
  • Pas de représentant fiscal imposé tant que le prix de vente est sous 150 000 €.

Points de vigilance

  • Conserver toutes les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
  • Au-delà de 150 000 €, un représentant fiscal accrédité devient obligatoire.
Comment French Realty vous accompagne Avocat fiscaliste partenaire

Nous anticipons la fiscalité de revente dès l'achat. Un avocat fiscaliste partenaire sécurise les dossiers complexes.

Simuler la plus-value

Prélèvements sociaux : le régime EU

Résident EU affilié à un régime de sécurité sociale d'Italie, vous pouvez bénéficier du taux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 %.

Ce qui change pour vous

  • Taux réduit de 7,5 % (prélèvement de solidarité) si vous détenez un formulaire S1 d'Italie.
  • L'écart entre 17,2 % et 7,5 % est un enjeu direct de rendement locatif.
  • Demande à formuler auprès de l'URSSAF non-résidents (limite de 2 ans rétroactive).

Points de vigilance

  • Sans S1, c'est le plein taux de 17,2 % qui s'applique sur les loyers et la plus-value.
  • Le statut peut changer : un suivi annuel évite les mauvaises surprises.
Comment French Realty vous accompagne Expert-comptable partenaire

Nous vérifions votre éligibilité au taux réduit et coordonnons les démarches. Un expert-comptable partenaire sécurise la déclaration.

Succession et transmission

Le droit italien suit une logique de réserve héréditaire proche du droit français. Le règlement européen successions s'applique.

Ce qui change pour vous

  • Règlement européen successions (UE 650/2012) : vous pouvez choisir la loi de votre nationalité par testament.
  • Convention franco-d'Italie sur les successions : éviter la double imposition.
  • SCI ou démembrement possibles, à calibrer avant la signature.

Points de vigilance

  • La réserve héréditaire française s'applique si la loi française est choisie.
  • L'indivision entre héritiers peut bloquer la gestion : structurer en amont.
Comment French Realty vous accompagne Conseil en gestion de patrimoine partenaire

Un notaire partenaire et un conseil en gestion de patrimoine préparent la transmission. Nous coordonnons l'ensemble.

Séjour et déplacements

Citoyen ou résident EU : libre circulation totale, aucune limite de durée de séjour en France.

Ce qui change pour vous

  • Aucune limite de jours : vous pouvez séjourner en France toute l'année.
  • Pas de visa requis : carte nationale d'identité ou passeport suffisent.
  • Résidence fiscale : attention à ne pas la déplacer involontairement (plus de 183 jours/an).

Points de vigilance

  • La résidence fiscale se joue au globale (foyer, séjour, intérêts économiques).
  • Une présence prolongée peut transformer la résidence secondaire en résidence principale côté fiscal.
Comment French Realty vous accompagne

Nous veillons sur le bien entre vos séjours : relevé de courrier, contrôles, rapport photo. C'est notre métier direct.

Structurer la détention

SCI, démembrement, indivision : plusieurs montages existent. Le choix dépend de votre fiscalité d'Italie et de vos objectifs patrimoniaux.

Ce qui change pour vous

  • SCI : transparente fiscalement en France, mais son traitement d'Italie varie (à vérifier).
  • Démembrement (nue-propriété / usufruit) : outil d'optimisation IFI et de succession.
  • Indivision : simple mais peut bloquer la gestion si désaccord entre héritiers.

Points de vigilance

  • La SCI peut avoir un statut fiscal défavorable d'Italie : vérifier avant.
  • Le démembrement se décide AVANT l'achat, pas après.
Comment French Realty vous accompagne Conseil en gestion de patrimoine partenaire

Un conseil en gestion de patrimoine partenaire analyse votre situation avant l'achat. Nous coordonnons la mise en place.

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Questions fréquentes

Puis-je signer depuis Italie ?

Oui, par procuration notariée établie chez un notaire d'Italie ou au consulat de France. Le notaire partenaire coordonne la procédure.

Faut-il un représentant fiscal à la revente ?

En tant que résident EU, le représentant fiscal n'est obligatoire que si le prix de vente dépasse 150 000 €. En dessous, vous gérez directement.

La SCI est-elle intéressante d'Italie ?

La SCI est transparente fiscalement en France, mais son traitement fiscal d'Italie dépend de votre situation. Un conseil en gestion de patrimoine partenaire analyse le montage avant l'achat.

Notre rôle, en toute clarté

Cette page est informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. French Realty informe, oriente et coordonne ; les actes réglementés (transaction, conseil fiscal ou juridique, acte notarié) sont réalisés par des partenaires qualifiés sous leur responsabilité. Faites valider votre situation par un professionnel.

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